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『借地権と底地権のコーヒーカップソーサー理論とは?』

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借地と底地のコーヒーカップソーサー理論とは?

 

借地権をコーヒーカップ。
底地権をコーヒーカップのお皿に例えた理論のことを指します。

 

不動産鑑定士の芳賀則人先生か
会計士の本郷尚先生が言い始めた理論であったと記憶しております。

では本題です。

よくデパートなどでお見かけするかと存じます。

お値段1万円で売られているコーヒーカップとお皿のセット。

セットで売るからこそ1万円で売れますが
それぞれを別々で売ったら合計1万円になるでしょうか?

いかがでしょう?

あなたならコーヒーカップのみをいくらで買いますか?

6,000円で買いますか?

7,000円で買いますか?

お皿単体をいくらで買いますか?4,000円で買いますか?

3,000円で買いますか?

少し一緒に考えてみませんか。

お洒落で高級感のあるコーヒーカップ。

デザインも素敵です。

でも

お皿がなかったら変ですよね?

コーヒーカップとセットで販売されているお皿のみって、いったいぜんたい何に使えるのでしょうか?

どうしても値付けしてと言うならば、せいぜいコーヒーカップに3,000円~4,000円、お皿に1,000円~2,000円ではないでしょうか。

借地権と底地権を一体で売れれば100。

しかし

それぞれを単体で売ったら、その合計額を足し算しても100にはならない。

この考え方が借地と底地のコーヒーカップソーサー理論です。

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底地権とは?わかりやすく解説

 

底地権とは?より一部引用します。

底地権は、土地そのものは地主さんの所有権ですが、借地権が存在する限り自由に利用することが出来ない等の様々な制限があるため、一部では底地権はこのように呼ばれております。

「利用権のない所有権」

「不完全所有権」

地代収入はは、安定的に入りますが、賃料が安く設定されていることが多いため投資効果も薄い。

地代の値上げ交渉も一筋縄ではいきません。

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借地権もいつ返してもらえるのかわからない。

従って市場では低く評価されることが殆ど。

借地権は借地権で、更新の都度お支払いする更新料、建て替えの際にお支払いする承諾料、売却の時にも生じる名義書き換え料や毎月発生する地代ほか。

底地権者である地主さんとの関係性を煩わしく考える方も多く、金融機関からの担保評価も低い。

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借地権割合も不動産の売買の現場では通用しないことが殆ど。

通用するのは、土地の評価を時価で行う相続税申告の世界だけといっても過言ではありません。相続税法第22条。

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ではどうしたら合計100になるのでしょう?

借地権や底地権を一体化、つまりは所有権にして市場に売り出すことができれば、借地権+底地権=100との理論が成立します。

コーヒーカップとお皿をセットで売るという意味であります。

借地人さんが、底地を買い取るケースも事実ありますし、その逆も当然にあります。

借地人さんと底地人さんが、協力して所有権化し売却するとのケースも数は少ないですが事実あります。

借地権と底地権とを一体化することにより、物件が土地が不動産としての本来の価値を取り戻します。

しかし難易度の高い特殊な方法ですので、各種専門家への相談が不可欠です。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP