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借地権の更新料

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首都圏では更地価格の2%~5%

更地価格とは?
更地価格 = 相続税路線価 × 1.25 × 平米数


※大変、簡易的な計算方法として採用しております

首都圏では更地価格の2%~5%、または借地権価格の5%~10%程度が更新料の目安です。

借地権価格とは?
借地権価格 = 更地価格 × 借地権割合

【計算例】

  • 相続税路線価が20万円/平米
  • 土地面積が100平米
  • 借地権割合が借地60%・底地40%の土地の場合

 

先ず、20万円の㎡単価に、1.25倍します。
なぜ?
1.25を掛け算するのかというと、通常、相続税路線価よりも25%高く売れる傾向があるためです。

この実勢価格に借地権割合を国税庁のHPで調べ、その割合を乗じることにより大よその借地権価格が算出できます。

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借地権割合とは?

では実際に計算してみましょう!

STEP.1
①土地の更地価格を計算します
20万円(相続税路線価) × 1.25(係数) × 100(土地の平米数) = 2,500万円(土地価格)
STEP.2
②借地権価格を計算します
2,500万円(土地価格) ×60%(借地権割合) = 1,500万円(借地権価格)
STEP.3
更新料を計算します
1,500万円 × 5%~10% = 75万円~150万円

借地権の更新料は、法律で支払い義務があるわけではありません。

更新料をお支払いしなくても、旧法借地権や借地借家法における普通借地権では、借地上に建物が存続している限り、契約の期間は原則として更新できるものです。

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更新料は暴利でない限り、感謝を込めて気持ちよくお支払いしたいものです

底地権者である地主さんが更新を拒むには、正当な事由が必要。
正当性が示されない場合は、原則として更新ができてしまうもの。

借地権付きの土地は、地主さんにとっては、自己利用できない。

借地権付きでは、売り辛い・良い値が付かない。

地主さんの本音としては、早々に借地権が消滅することを望むものです。

だからこそ、更新料は暴利でない限り、感謝を込めて気持ちよくお支払いしたいものです。

その理由です。

理由①

底地権者・地主さんは、正当の事由があれば、正当な事由があればですが、借地期間満了後の借地人さんの土地使用継続に対して異議を述べ、法廷更新を阻止することが出来ます。

そのため、更新料を支払わないことは、借地人さんの墓穴を掘ることになり兼ねない。

借地人さんとの合意更新が締結できないときは、正当なる事由の存否をめぐる紛争になる可能性があるのですね。

理由②

借地人さんが、借地権を売りたい、貸したい、借地条件の変更をしたい、新築に建替えしたい、増改築をしたいとの場面で、地主さんからスムーズに承諾を得るため。

地主さんからの任意の承諾を得ることに期待を持ちたいものです。

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まとめ

更新料は、地主さんにとって、20年~30年に一度のお金を回収できるイベントです。
地代は、通常の賃貸アパートや、賃貸マンションと比べ、安いものです。

将来的な借地権の売却や、建替えなどの場面に備え、良好な関係を築く礎として、気持ちよくお支払いいただくことを、お勧めさせていただきます。

しかし更新料があまりにも暴利のケースもあります。
その場合の対処策については、追ってお伝え申し上げます。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP