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建替えや増改築の承諾料の相場を教えて?

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建替えや増改築の承諾料の相場を教えて?

民法も、借地借家法も、借地上の建物の建替えや、増改築を決して禁止しているわけではありません。

しかし、借地上の建物が、建替えや増改築によって新しくなるということは、土地賃貸の更新が法律で認められやすくなるとの理屈です。

これは地主さんに不利を生じさせます。

従って、土地の賃貸借契約書に、増改築禁止特約を定めることが多いものです。

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一般的な承諾料の目安

一般的な承諾料の目安です。

木造から木造への建替え承諾料 
= 更地価格 × 2%~5% ※3%が多いです
木造から鉄筋コンクリート造への承諾料 
= 更地価格 × 10%
増改築承諾料 
= 更地価格 × 2%

木造から鉄筋コンクリート造への建替えの場合、旧法では、契約期間が20年から30年に変更されます。 鉄筋コンクリートの家は、木造住宅よりもストロング!で耐久年数が長い。

そのため、地主さんは長期間にわたって土地を貸す。すなわち自己利用ができない。

その不利益を補填するため、一般的に承諾料のパーセンテージが高いとの理屈になります。


なお、木造から鉄筋コンクリート造への建替えは、建替え承諾料ではなく、借地条件変更承諾料と呼ばれております。
因みに木造から木造への建替えの場合は、借地期間は20年です。

 

また、建替えや増改築を、地主さんが認めてくれなかった場合、代わりに裁判所が建替え・増改築の許可を出してくれる制度があります。

 

この制度のことを、借地非訟と言います。
借地非訟については別でご説明いたしますね!

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 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP