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地主がローンを組ませてくれない…

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地主がローンを組ませてくれない…

借地人さんが、借地上の建物を建替えるのに
銀行からお金を借りる場合は
地主さんの許可が必要です。

金融機関は、お金を貸す代わりに、借地上に新築される建物に
抵当権 ※担保権との言い方でもOK
を設定します。

金融機関が、借地上の建物に抵当権を付ける際は
抵当権設定承諾書への地主さんの署名・捺印が必須。

地主さんの署名・捺印が得られない場合は
銀行は借地人さんにお金を貸しません。

なお、
この抵当権は
建物だけでなく
借地権にも及びます。

仮に借地人さんが
失業他して、ローンの返済ができなくなった。つまり債務不履行になった場合、
金融機関は、その建物を差し押さえます。
その権利を有するための抵当権ですからね。
もちろんこの差し押さえは、上述の通り、借地権にも及びます。

 

 

差し押さえにより、借地上の建物が競売にかけられたら、
新たに借地権を購入する個人または法人は、地主さんの知らない第三者。

これを極端に嫌がる地主さんが多いものです。
なぜならば、地主さんは、人情を重んじているハートのある方が多い且つ
素性のわからない借地人にトラブルを起こされることを懸念し鼻から毛嫌いする傾向が強いためです。

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しかし、ご存じでしたでしょうか。

リスク付きですが、地主さんは、その第三者に借地権の譲渡を拒否することが出来るのです。

この拒否は、その第三者の借地非訟申し立て(代金支払いから2か月まで)により、結果は約束できないものではあります。
理由は、借地の譲渡の許可や不許可は裁判所の判断によるためです。

参考おすすめ記事

借地非訟とは?

このケースで借地権の譲渡が不許可となった場合
第三者は、地主さんに借地を返還しなければならないのですが
さすがにこれでは競売で借地権を買った方の損失が甚大。
公平とは言えない。

従って地主さんの拒否の代償として、第三者さんは、地主さんに
建物を時価で買い取るよう請求することが出来ます。
この請求は建物の売買契約が自動的に成立するものなので
地主さんは結果、建物を買い取る必要が生じます。

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中には頑なに抵当権設定承諾書に署名・捺印しない地主さんもおります。
よく考えずにハンコを押す地主さんもおります。

抵当権設定承諾書の銀行書式を、地主さんの好きなように書き換えてくれさえすれば、署名・捺印するとのお考えの地主さんもおります。

こちらについては、実は某都市銀行さんの抵当権設定承諾書の条文を削除と追記との形で実際に変更した書面を見せていただいた事があります。これにはびっくりしました。大変レアケースだからです。

まとめ

頑なにローンを組ませてくれない地主さんもいらっしゃいます。
それにより借地での建替えを諦めた借地人さんも見てきました。
プロが介入してもどうにもならないことも事実ございますが、一先ずはその道の専門家に相談されることをお勧めいたします。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP