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底地権者と抵当権設定承諾書

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ほとんどの地主さんは、この銀行の意図を知らない??

借地人さんが、「家を建替えたいなぁ~新築したいなぁ~」となって住宅展示場に通い始めます。

住宅メーカーも決まり、借地上の建物を、いざ銀行からお金を借りてピカピカの新築に建替える際、

銀行の融資条件の1つに、
抵当権設定承諾書への地主さんの署名・ハンコというものがあります。
※または担保設定承諾書または融資承諾書ともいう

つまり銀行さんは、この承諾書をお金を融資する条件の1つとしています。

建物所有者は借地人さん。
土地所有者は地主さん。所有が別々なのに。

法律的には、
借地人さんが、借地上のご自身の建物のみに抵当権を設定することも、全く問題がなく
且つ地主さんの承諾も法律上は不要。地主さんの承諾を得てもまったくもって意味がありません。

では何故???

借地上の新築建物を担保に取りますよという
借地人さんと銀行さんとの契約に、何故??地主さんの署名・ハンコが必要なのでしょうか?
そして融資の条件にまでなってしまうのでしょうか??

ヒント
土地の賃借権は、
建物があるまたは建物がなくても建物登記があり
借地人さんが、地代等の支払いを決められた通りに支払っている限り、
地主さんから一放的に解約できないとの、借地人さんにとって有利な権利形態。

その一方で借地人さんが地代の支払いを一定期間以上怠った場合は
地主さんからの解約が認められている。

すなわち
銀行さんは、借地人さんの地代不払いによって、土地賃借権が解消されてしまうことを恐れているのです。

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解消されてしまったら、借地人さんは、その新築建物を解体して出ていかなければならなくなります。
担保にとった借地権付き新築建物が無価値になってしまうのです。

だからこそ
地主さんに書面にて、借地人の地代の不払いを銀行に通知しなければならない等の内容が、抵当権設定承諾書には記載されているのです。

ほとんどの地主さんは、この銀行の意図を知らない?

まとめ

一方的に地主さんに義務を課すだけでなく
地主さんによる承諾書への署名・ハンコに対し、承諾料を支払う等の地主さんへの配慮がお互いの関係性を円満にするのだと私は考えます。

現状はこの類の承諾料が支払われることは、ほとんどありません。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP