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あなたの『地代の金額は適正か?』7つの地代の計算方法とは

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得しているのは地主さん?それとも借地人さん?

地代の算出方法には、決まりがないこと、ご存知ですか?
一緒に適正な地代を把握してみませんか?

私がお会いしてきた地主さんの中には、詐欺まがいの根拠をもとに、著しく高額な地代や更新料を請求し続けている人もいれば、適正な金額のやり取りを続けてきている方もいれば、更新料も支払って貰えていないのに請求すらしていない方など実に様々でした。

地代の算出方法

①公租公課倍率法

先ずはじめに、公租公課の2~3倍が年間の地代とのよく耳にするお話を鵜のみにしてななりません。
何故?

土地の利用状況や、形、接している面の長さや方位、道路の幅などによって、土地の評価・算定基準がまるっきり変わるためです。

エリアの流通性も加味する必要があります。

首都圏?
地方?

従いまして公租公課だけを頼みとした計算による地代水準では、資産価値を正しく反映できるとは言えないのです。

しかし1度、計算機を片手に一緒に計算してみませんか?

STEP.1
以下を2つをご用意ください。

A 固定資産税・都市計画税がわかる資料 例:固定資産税納税通知書や名寄せ台帳、固定資産課税台帳記載証明書

B 計算機

STEP.2
単純に電卓を弾いてください
エリアが首都圏で住宅地の場合は、固定資産税・都市計画税の年税額に3倍~5倍
エリアが首都圏で商業地の場合は、固定資産税・都市計画税の年税額の5倍~8倍
つまりは、土地の年税額が10万円の場合、
30万円~80万円が年間の地代との考え方が
公租公課倍率法(こうそこうかばいりつほう)です。

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②路線価を基準にする

路線価は国税庁が毎年7月に公表している相続税や贈与税等を評価する際に用いられる数字です。

国や県、市が所有している公の道路、つまりは公道のそれぞれには、その価値となるお値段がつけられています。

そのお値段とは、実勢価格といって実際に取引されるであろう金額の約80%。

その土地に面している道路の価格を基準にして、地代を算出する方法です。

さぁ何が正しいのか?の目安になるかもしれません。

あくまでも参考として、さぁ一緒に計算してみませんか?

STEP.1
以下をご準備ください。
土地の面積がわかる資料。例 登記簿謄本、売買契約書
土地の面積を把握ください。
STEP.2
Googleなどで「国税庁 路線価」と入力。
該当地の地図を見つける。
STEP.3
土地の路線価を確認しメモを取りましょう

300Cとか、300Dとは、1平方メートルあたりの単価が30万円とのこと。

STEP.4
実際に取引されると予測される実勢価格として、土地の価格を計算してみる。
面積が100㎡の場合は、30万円×100㎡=3,000万円 この3,000万円に×1.25をしてみてください。 大よその実勢価格=3,500万円。
上記、STEP4で計算した大よその実勢価格の約1%~1.5%が、
年間地代とする路線価を基準とした算出方法になります。
住宅地の場合は、上記STEP4の土地価格×約0.01=35万円が年間地代 →住宅地の絵挿入 商業地の場合は、上記4の土地価格×約0.015=52万5千円が年間地代 →商業地の絵挿入

③積算法

積算法(せきさんほう)とは、土地の経済価値に着目して、地代を求める手法です。

 

土地から得られるであろう期待利回りから、地代の金額を計算していきます。

積算法による計算式
土地価格 × 期待利回り(%) + 公租公課 =積算法による地代

なお、期待利回りとは、土地の運用のために投資した費用に対して、1年あたり、どのくらいの収益がみこめるか?という期待収益の割合を指しています。

証券や国債と異なり、借地料の場合は、期待利回りを約2%にするのが一般的。

元手:1,000万円
期待する配当:20万円
期待利回り:2%

期待利回りの計算式
1,000万円 ÷ 20万円 = 2.0%

具体例として計算してみませんか?

具体的な計算例を参考にしてみてください

土地価格:5,000万円
期待利回り:2%
公租公課:30万円

5,000万円 × 0.02 + 30万円 = 130万円

130万円が年間の地代の相場となります。

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④賃貸事例比較法

名前の通り、周辺地域の賃料相場と地代を比較する計算手法です。

 

固定資産税等の公租公課の額や、路線価等をベースに地代を求めてしまうことで、周辺の賃料相場とかけ離れてしまう場合があるため、有効的な面があります。

土地だけ借りて家だけ持ち家 < 土地と家を両方借りている

どこの地域でも、上記の式が一般的です。

従いまして、土地と家を両方借りている賃料相場を調べ、批准地代といって、類似する物件の建物の賃料から建物の賃料を差し引く手法で適正な地代を求める計算法が、賃貸事例比較法(ちんたいじれいひかくほう)です。

⑤スライド法

継続的な地代を求める手法の1つです。

 

経済情勢や周辺環境の変化に伴い不動産価格も変動していきます。

このスライド法では、現行で定めた地代額に変動率を乗じ、必要諸経費を加算して算出します。

なお、ここでいう必要諸経費とは土地の公租公課を指します。

変動率は、物価等の変動指数によって算出する仕組みのため、時価としての地代を割り出すことができます。

最寄駅付近で大きな開発が行われ地価が上がる、ご近所のスーパーが閉店した事で時価が下降といったよくある時価変動を考慮した手法です。

⑥収益分析法

土地の利用の対価として地代を求める手法です。

 

大別すると

A 一般の企業経営
B 不動産賃貸事業

上記AとBに着目して地代を計算する手法です。

例えば、借主が店舗やホテル、工場などに建物を利用しているとします。

商売を営むに際し、場所も重要との考え方があります。

その際の営業利益のうち、土地が貢献しているであろう金額を、土地と建物を分けて計算することで地代を算出するとの方法です。

借主が行う商売の利益に土地がどれだけお役立ちできているのか?により地代を多く得る事もできれば、低く設定せざるを得ないこともあるでしょう。

なおBについてもAと同じ考え方です。

⑦差額配分法

時代に見合った地代と現行の地代との間に生じている差額を、契約書の内容や今までの経緯を勘案し、その差額分を現行の地代に加減して求める手法です。

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まとめ

仮に毎月の地代が、相場と2万円の差異があるとします。

年間で24万円。10年間で2,400万円。

お金への考え方は千差万別ではありますが、地主さんが得をしているのか?損をしているのか?
借地人さんが得をしているのか?損をしているのか?

バランスの良いお付合いを継続するためにも1度現行の地代を見直してみませんか。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP