底地・借地の問題は経験豊富な宅建士、不動産鑑定士、税理士、弁護士のチームで手助けいたします

『地代の値上げについて』借地権をお持ちの方へ

この記事を読むのに必要な時間は約 4 分です。

地代の値上げは認められない?

 
答えは△。

 

曖昧な回答、、、、でございますが実務上は、△とのお答えが適切。

何故スムーズにいかない?

先ずはじめに、地主・底地人さんによる地代の増額や減額の請求は、形成権という権利の1つであり、法的には意思表示のみでその効果を生じさせることが出来ます。

では何故?
スムーズにいかない!?

増減請求された金額について、借地人さんが拒否した場合、それが適正か?否か?は最終的には裁判所によってジャッジされることになるためです。



借地人さんの同意を得れない場合、底地人さんはどうすれば良い?

では「はい、わかりました」と二つ返事で借地人さんの同意を得れない場合、底地人さんはどうすれば良い?

①値上げについての根拠となる資料等を準備しましょう。

借地人さんの気になる点を1つづつ解決してあげることを心がけてもらえませんか。

値上げの根拠となる資料は、当事者以外の第3者である不動産鑑定士さんに報告書を作成してもらうことを推奨します。

借地人さんのためにも合理性がある資料を提示してあげませんか。

お金はかかりますが、一発でKOしたい場合は、この手法がお勧めです。

お会いする際は、値上げの経緯や理由も丁寧にお伝えしてあげましょう。

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②内容証明郵便を送る

※土地の賃貸借契約書で、一定期間増減しない旨の特約がある場合を除く

上述した形成権然り、借地借家法第11条では、地主・底地人さんによる、借地人さんへの、地代の増減請求権を認めております。

第11条の条文の中で、増減を請求することが出来ると、はっきり明記されております。
つまり
底地人さんが、地代の増減請求をすれば、の額にその効果が生じる、つまり直ちに地代の額が変更されます。

内容証明郵便にて、値上げの意思表示を行った日を証拠に残すことも、稀にいらっしゃる悪い借地人さんへの賢い事前措置。

値上げ時期を遅らせようと、交渉の引き延ばしを図ってくる可能性が高いためです。

交渉が長引けば、値上げ分に遅延利息金が生じてしまいますので、値上げを申し入れた日も肝となります。

実際の値上げ額がいくらでフィニッシュするのかわからない状態ではありますが、先ずは内容証明郵便にて意思を表示しましょう。


③調停

先ず調停の申立てをします。

裁判所の調停制度です。

裁判官1名、第3者である調停委員2名が当事者間にはいって問題解決を行っていきます。

調停委員は、主に弁護士さんや不動産鑑定士さんが担当します。

約2カ月ごとに開催、調停には、おおむね1年くらいの期間がかかります。

この調停で折り合えば良いのですが、合意ない場合は、訴訟、裁判へと進んでいきます。



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地代の値上げを請求するタイミング

なお、地代の値上げを請求するタイミングは?

  1. 土地の固定資産税・都市計画税等の税金が変動したとき ※3年に1度評価替えがあります
  2. 土地の価格が景況により上昇したとき
  3. 近隣の似た土地の地代と比べて安く不相当となったとき

借地借家法第11条の条文をかいつまんでお伝えすると上記の1~3となります。

まとめ

底地人さんだけが得する関係、または地主・底地人さんだけが損する関係。

借地人さんだけが得する関係または、借地人さんだけが損する関係。

この様などちらか片一方だけが良い思いをする、または、どちらか片一方だけが損をするとの間柄は、長続きしないものと考えております。

なんか地代安くない?
なんか地代高くない?

多数ある底地権、借地権の中で、この様なお声を、底地人さんや、借地人さんより、たまに耳にすることがありました。

先ずは落ち着いて交渉に励まれることを願います。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP