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借地人へ対抗要件!『底地権者の介入権』とは?を解説

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底地権者の介入権とは?

 

底地をもっている地主さんが、優先的に借地権を買い取ることが出来る権利のことを指します。

 

借地人さんが第3者へ借地権の売却をするには底地権者である地主さんの承諾が必要。これは民法612条1項の定めです。

地主さんの中には借地権を買い戻したいと考えている方が多いものです。

もちろん借地人さんが、借地権を入手した経緯によっては、買い戻すなんてあり得ない!

冗談じゃぁない!

寝言は家で言ってくれ!

と、買い戻すどころか更地にして返してくれと考えている地主さんもいらっしゃいます。

一方、借地人さんの中には、借地権は、買ったり売ったりできる強い権利である事をご存知でありながらも借地上の建物を、自費で解体・撤去→更地にしたうえで感謝の念を込めて返還される方もいらっしゃる。

しかし

大体においては高い金額で借地権を売却したいと考えるのが一般的です。

借地人さんと底地人さんとで価格やその他の折り合いが付けば、すぐさま売買は成立。

しかし折り合いがつかない場合、借地人さんは、地主さんの代わりの売却承諾を裁判所に申し立てることしか手立てがなくなります。

介入権を行使するタイミングは、ズバリここです。

 

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では??介入権を行使したら借地権の売買代金はいくらになるのでしょうか?

 

ズバリ裁判所が命令する金額になります。

 

価格の根拠は、我が国において三大国家資格の一つとされる不動産鑑定士さんを中心に構成されている鑑定委員会が算出する鑑定評価額。

ここでの借地権価格は、理論値である時価が算出されるため、
土地の実勢価格の5割~7割となる可能性が高い。

従って借地人さんが第3者に売却する金額よりも高くなることが普通。

しかし

借地非訟のお手続きにもお金がかかる物事。

また注意点として予め認識いただきたい点は、
裁判所が借地権価格を命令する権利は、上述の手続きによって裁判所を介しないと使えないとのこと、この場を借りて補足させていただきます。

 

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まとめ

介入権は最後のカードです。

介入権は、なるべくならば使わず、話し合いや、セカンドオピニオンとしてのプロの第3者を事前に交えることで穏便な解決案のもと、前に物事を進めていくことが絶対的に得策と感じます。

なお、こういった物事が裁判になり、地主の介入権が認められなかったレアケースもあります。

この点はご興味ございましたら、底借問題に強い弁護士先生をご紹介させていただきますので、気軽にお問合せくださいませ。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP