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『借地権投資は違法?』不動産投資家さん必読!

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借地権投資は違法?

 

答えは、NOです。

 

借地権を投資に回しても法的には問題ありません。

ここでいう投資とは、借地上の建物を第3者に賃貸することです。

民法612条1項では、借地人さんは、地主さんの承諾なく、借地権の譲渡・転貸はできないとされています。

借地権付建物を第3者に賃貸させることは、無断転貸に該当する?

 

こちらも答えはNOです。

 

昭和8年12月11日の現在の最高裁である大審院の判決では、借地上の建物を賃貸することは、無断転貸には該当しないとされています。

建物の使用を介して、間接的ではあっても、地主さんの土地を使用することは、必然的に伴う物事であると解されています。
これは通説です。



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それでは一般的なご質問にQ&A方式で回答させていただきます。

お悩み①
借地上に新築の家を建てたばかりなのに、転勤が決まってしまった。
どうしたら良いでしょうか?

 

大切なお家。

住宅ローンの支払いもあるとお察しします。

このケースでは、2年または3年の期間による定期借家契約の形態で賃貸に出すことをお勧めいたします。

家賃収入を得ることが出来れば、住宅ローンや地代等の支払いに充てることができます。

また、ご承知の通り、家を空家にするとものすごいスピードで建物が劣化していきます。

家としての価値をキープしていくためにも空家にするのは良くないと考えます。

 

お悩み②
相続財産として、借地権を所有したが、別に住んでいるところがあるし、毎月の地代の支払いもあるし、どのように活用したら良いのかがわからない。

 

売却してお金に換金する形も良いと考えます。

借地権は、地主さんの承諾さえ得られれば、売却してお金に換金することのできる強い権利形態です。

借地人さんの中には、地主さんへの感謝の気持ちを、更地にして返還することでお伝えされる方もいらっしゃいますが、賃貸に出して家賃収入を得ることも私は得策と考えます。

しかし

地主さんの中には、このようなご意見の方もいらっしゃいます。

「他人に利用されるのは嫌」

「人情を重んじ今までやってきた。賃貸に出すのなら借りる人との面談を条件にさせてもらいたい」

「賃貸に出すのは良いがその分リスクも増えると鑑みて地代を上げさせていただきます」

「土地の賃貸借契約書に借地上の建物を第3者に賃貸する場合は、地主の承諾が必要との文言を入れてほしい」

上述した通り、借地上の建物を賃貸に出すことは、借地人さんの自由。

しかし借地上の建物を第3者に賃貸する場合に地主の承諾が必要との特約が付された契約内容の場合は、その条文に従うことが利口と考えます。

賃貸に出すことを、地主さんが認めてくれない場合は、裁判所に借地条件の変更を求めることができます。

 

お悩み③
借地権を安く購入して、家賃収入を得たいのですが安く買うにはどうしたら良いでしょうか。

 

物を相場よりも安く買いたいとのお気持ち、理解します。

しかし値付けはある程度、正確に付けられるもの。

安いには安いなりの事情があります。

一等地であっても安い物件は、それぞれのプロでないと解決できないような、なにかしらの問題を抱えているものが殆どです。

安かろう悪かろう。

安くというよりかは、相場で購入するとの意思で良いと考えます。

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まとめ

借地上の建物を賃貸に出すことは、借地人さんの自由ですが、地主さんとの今後の良好なお付き合いのために、一言お声がけをしましょう。

 ◎記事・監修 
ハウス・アンド・ランド株式会社 代表取締役 水越久仁郎      会社HP