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「借地人さんっ」地主(底地人)を敵に回すと超怖い理由5選です

地代や更新料の値上げ要請を受けてイライラしていませんでしたか?

底地を買いたいとオファーしたら断られて腹を立てていませんでしたか?

借地を買い取りたいと言われたが、その金額があまりにも低くムカッときていませんでしたか?

こちらは、借地を借りてやってるんだぞ!と憤っていませんでしたか?

一度深呼吸をして、クールダウンすることをお勧めさせてください。

なぜならば、借地人にとって地主を敵に回すことはマイナス要因でしかないからです。

もちろん様々な地主がいますよ。

細かな注文を一切しない奇特な地主もいれば、借地人を追い出すことが出口戦略!著しく高い地代や更新料を請求し、借地権を安く買い戻し続けている非情な地主もいる。

前者も後者も少し特殊なケースですが。。。

とにもかくにも地主との関係は穏便であることが最善です。

この記事を最後までお読みになれば、なぜ?地主を敵に回すと不利益で怖いのか?を理解することができ、借地人の資産を守ることにつながるでしょう。

地主を敵に回すと「住宅ローンが組めない」

 

借地上の築古の建物を新築にしたり、増改築して快適な暮らしを手に入れたい!

この様な夢の実現のための資金調達先は銀行というケースが殆どですよね。

銀行はお金を融資する条件の一つに抵当権設定承諾に関する書面を必須とします。

この承諾書には地主が署名しなければいけません。

地主は借地人が住宅ローンを組むために実印による押印を求められたり印鑑証明書を提出する必要があります。

要するに、住宅ローンを組むのに地主の協力が不可欠ということです。

もし住宅ローンを組みたいと思ったそのときに、地主との間柄が険悪だったらどうでしょうか?

地主を敵に回していることで地主に抵当権設定承諾を了承してもらえなくなる可能性がでてきますよね。

その結果、住宅ローンが組めなかったり、自宅を担保に入れた資金調達が難しくなってしまいます。

地主の承認がなくても利用できる金融商品などはあるものの、その額は少額に限ります。

また、キャッシュで購入できる不動産の買取業者もいるでしょうが、不動産の買取業者にとって、転売目的の借地権が、購入時にも転売時にも抵当権設定の承諾書をとれない物件だったとしたら購入の土台にすら乗りません。

現金で購入できる投資家もいるでしょう。

しかし、とんでもなく安値ではない限り、お持ちの借地権付き建物は買ってもらえないでしょう。

従って、地主との仲が悪いことが原因で地主から抵当権設定承諾を得られないということは、所有している借地の価値がぐんぐんと下がることを指します。

 

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地主を敵に回すと「建替え・増改築が出来ない」

 

自宅の建て替えや増改築、リノベーションなどを行う際には、まとまった資金が必要となりますよね。

多くの場合には、住宅という不動産を担保に入れる事で、まとまった金額を低金利で借りることが可能となります。

しかし借地権付き建物の場合は、地主が承認してくれなければ、上述したとおり融資を受けることができません。

資金面で余裕がある人なら、それでも問題はないでしょう。

手元のキャッシュで賄えますからね。

しかし資金面に余裕のない借地人は、資金調達ができないという理由で、建て替えや増改築をあきらめなければいけません。

都心部の立地条件の良い借地権であっても、将来的に建替えもできないボロボロの建物付きの借地権を高値で買ってくれる人など存在するでしょうか?

少しスパイシーですが、一度考えてみてください。

 

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地主を敵に回すと「境界が確定できない」

 

借地権は、1筆の土地(公法上のでの1つの土地)に複数存在することも多く、その境はブロック塀であったり、木の根っこであったり、ペイントによるものだったり、借地権界図面上にて明示している場合など様々です。

借地権の境界は、以下図を参照いただくとわかり易いでしょう。

 

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つまり、借地権の境界は、公法上の境界ではないケースが多いのです。

上図を公法上の境界との観点から図面にすると、以下の図が成り立ちます。

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
借地権は一筆の土地の上に複数存在することが多いものだよね

クリックで拡大

 

借地人が公法上の境界についての意識を巡らせたことはないと考えられますが、融資をする銀行にとって境界問題は大きな物事です。

だって、融資をする不動産の権利形態があいまい、つまりは不明確なんですから、対象が曖昧過ぎるが故、融資したくても出来ないですよね。

借地権界が記されている図面を以って住宅ローン融資をしてくださる銀行もありますが、境界の確定には、地主の署名をもって効力が生じます。

こちらも地主の協力なしでは成しえないことなのです。

 

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地主を敵に回すと「借地権を売ることすら出来ない」

借地を売却したくてもその承諾を得られなくなってしまう可能性があります。

承諾しない理由を、地主は説明する必要がありません。

もしそうなってしまうと、建物を売却したくてもできないという事態になりかねません。

①借地権の売却には地主の承諾が必要です

借地権付きの建物を売却するには、民法612条1項により地主の承諾が必要不可欠です。

地主の許可なく売却してしまうと同条2項により土地賃貸借契約の解約事由にもなるのでご注意ください。

借地権は売ったり、買ったりできるとても強い権利なのですが、地主を味方にできなかったことによりその強い権利を行使できない、つまりは売却できい権利にしてしまう、要するには塩漬け状態の借地権が事実多く存在することも覚えておいてくださいね。

②借地非訟(しゃくちひしょう)の罠

地主の代わりに裁判所が売却(譲渡)や増改築、競売・公売の許可を出す借地非訟という手続きがあるから大丈夫!だなんて思い違いにも程があります。

確かに借地非訟手続きによって、裁判所が地主の代わりに売却許可を出すとの制度は存在しますし、この制度を使えば、だいたいは売却の許可がおりると言われています。

因みに借地非訟手続きに要する期間は、申し立てから約半年~9カ月。

もちろん費用もかかります。

全体を俯瞰できていない弁護士はこの様に言うかもしれませんよ。

「借地非訟の手続きをすれば売却できますよ」と。

一見、借地人に寄り添った見解のように聞こえるかもしれませんが、借地非訟による以下のマイナス面を考慮できていない発言ですよね。

それでは借地非訟によるマイナス面をチェックしていきましょう。

③借地非訟により借地権の価値が激減する理由3選とは?

①住宅ローンが使えない

②問題のある瑕疵物件として価値が下がる

③地主と揉めている物件を買いたがる人が少ない

上記①~③の悪条件が重なることにより、相場で売れるまたは、相場以上もしくは相場よりほんの少し下の額で売却可能な借地権が、相場の半値どころかそれ以下でしか売れなくなる可能性を秘めている。

つまり、借地権売却による手取り額が著しく減ってしまうほどに不動産としての借地権の価値が下がるということなのです。

それ以前に売れない・永遠に塩漬けされる借地権として放置せざるを得ない事態も想定しておいてください。

事実、そういう塩漬け借地権はそれなりに多く存在しています。

また、借地非訟でなによりも一番恐ろしいのが、借地非訟手続き中に買い手が購入を断念するというケース。

買い手が見つからないと起こせない借地非訟が、借地非訟手続きにより買い手が逃げていくという皮肉な物事です。

将来の借地の価値と目先の支出を天秤にかけよう!

 

【地代値上げの具体例】
現行地代2万円/月額→値上げ地代2.5万円/月額
【計算例】月額2万5千円×12か月×20年=6百万円

この具体例ですと、従前の地代との差額は仮に20年として120万円ですよね。

120万円は大切なお金です。

これほどの余分なお金を地主に払うのかと落胆したかもわかりません。

しかし、地主から売却の承諾が得れずにお手持ちの借地権が0円にしかならないとの悲劇を鑑みると120万円は安いものです。

借地非訟という曰く付き物件に成り下がってしまった借地権は、借地非訟手続きにて売却が成就したとしても一体いくらで売れるのでしょうか。

買い手すら見つからないことも視野に入れつつ、一度考えてみてください。

 

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借地人V.S.底地人 どっちが強いの?

 

上記から、借地に建てられている建物を担保にして資金調達したり売却する際には、地主の承諾がなければできないことが分かりました。

そう考えると、地主には圧倒的な法的権力があり、借地人は地主を敵に回すことがないように、とても気を遣わなければいけないというイメージを持つかもしれませんね。

確かに、決定権があるという点では地主にパワーがあります。

しかし地主にとっては、借地として安い地代で利益を出すことができず、別の方法で土地を有効活用しようと思っても、借地人がいればそれは不可能ですよね。

それに、更地にして返却して欲しいと希望しても、残念ながら1941年(昭和16年)の借地法の改正により、一度貸したら半永久的に返却してもらうことは難しいでしょう。

当時は戦時下でしたから、戦場から戻った兵士の住む家を確保することで混乱を避けたいとの時代的な背景もあったわけなんですね。

従って、地主と借地人には、絶妙なパワーバランスがあると言えます。

どちらかが一方的に権力を持っているというわけではなく、売却や資金調達の際には地主の方がパワーは大きくなるものの、それ以外の場合には借地人に大きなパワーが与えられていると考えることができますね。

借地人も地主も、いつどんな時に相手へお願いする立場になるか分からないものです。

借地人「借りてやってる」

地主「貸してやってる」

この我のようなものを排除して普段から良好な関係を築くことによって、相互理解を深めることができ、事情が変わった時には双方にとってベストな解決策を見つけやすくなるのではないでしょうか。

この度も最後までお読みいただき有難うございました。

地主と借地人の良好な間柄ための一助となれば幸いです。

 

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