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地主編「定期借地方式」での土地有効・投資活用のメリット・デメリット

この記事を読むのに必要な時間は約 17 分です。

土地の有効活用をしたいと考えていませんでしたか?

その土地にコンビニを建設するのが良いのか?

もしくはミニマンション?

はたまた、小振りなアパートを幾つか建てるのがお得なのか?

もしくは、コインパーキングとして運用するのが良いのか?

それともトランクルーム運営?

または売却した方がベター?

それぞれの事情によって賢明な手法は異なりますが、定期借地方式を利用した土地活用は、リスクも少なく安全!

従来の借地権とは違い土地は返還されるとのメリットもあるため、かなり人気が出てきていますよ。

こちらを最後までお読み頂ければ、定期借地方式を使うべきか?使わないべきか?の指南が身に付いちゃいます。

グラフで見る「定期借地権付き住宅(マンション含む)」の供給の推移等

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
供給の推移からチェックしていこうね。

 

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まずはじめに、上のグラフの通り、全体の不動産取引の市場から見れば規模は小さいですね。

制度が施行され始めてから急激に定期借地権付き住宅の取引は増えましたが、2001年度をピークに減少に転じています。

その後2009年度に最小となり、その後は増減を繰り返していますね。

取引市場全体で見ると、定期借地権付きの物件は0.5パーセントから1パーセント程度の規模で推移しています。

最も多いのはやはり所有権による物件の取引ですね。

普通借地権と定期借地権との比較で言うと、普通借地権の方が多い傾向にあります。

ただし、2000年以降定期借地権のシェアが拡大していて、現在に至るまで微増ではありますが伸びています。

やはり普通借地権に比べるとメリットが大きいので、こちらのタイプの借地権で不動産を運用したいというオーナーが増えているということの現れと言えますね。

従来の借地権のデメリットとは?


大正10年に制定された旧法の借地権。

歴史を通じていろいろな変化が加えられてきました。

平成4年8月(1992年)に施行された新法借地権により、普通借地権と定期借地権との2つの権利に大きく分けれました。

※これより前に契約された借地契約は、従来の旧法借地権が適用されます

この借地権は、貸主つまり不動産オーナーには不利な点が多くあります。

その代表的なものが、借り手の権利を非常に重視した内容となっている点。

従って、一度土地を貸すと返してもらうのが非常に難しいというデメリットがあることは既にご存知かと思います。

因みに従来の旧法借地権、つまり普通借地権は、平成4年8月(1992年)の法改正により、期間に関する変更が付け加えられましたので下表にてご確認くださいね。

 

【旧法借地権と新法借地権との比較表】

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定期借地権とは?

一方、平成4年(1992年)8月に新たに施行された定期借地権というのは、契約満了と共に確実に地主に土地が返還されます。

具体的には、借地権の更新はできないことになっているというのが大きいですね。

契約の内容によっても異なりますが、基本的にはその契約期間は50年と定められていますので、50年経てば土地が返ってくるという保証があるわけです。

そして、借り手は土地の上に建てた建物を解体して、更地にして返さなければなりません。

定期借地権には主に3つの形態がありますので、以下の表にておさらいしましょう。

 

 一般定期借地権事業用定期借地権建物譲渡特約付借地権
10年未満×××
10~30年未満××
30~50年未満×
50年以上×
更新有無更新なし更新なし更新なし
利用目的制限なし事業用(居住用途以外)制限なし
契約方法公正証書による書面等公正証書に限定制限なし
建物買取請求権なしなしあり
終了時更地で返却更地で返却建物付で契約
×:契約は認められない 〇:契約できる

※他に一時使用目的の借地権(仮設事務所、臨時設備設置などの一時使用)も同じく1992年(平成4年)の8月に新たに施行されました

 

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 定期借地方式で土地の有効・投資活用することの地主メリット14選

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
普通借地権ではなく、定期借地権で貸すことには、地主にとってのメリットが沢山あるよ。

①更新がない

普通借地権だと、一度土地を貸してしまうと、場合によっては半永久的に返ってこないこともありえますからね。

その点、定期借地権であれば、契約期間が終了したら土地が返還され、譲渡特約付きでない限り更地で返却されます。

そのため、より安心して投資目的で利用できるのです。

②土地が戻ってくる

定期借地権による契約であれば、契約期間が終わると確実に土地が返還されます。

借り手の事情によってその期間を延長することはできませんので、一度貸したら返還されないのでは?

という不安がありません。

③保証金が入る

定期借地権の場合は、契約時に保証金をもらうことができます。

保証金とは、家を借りる時の敷金のようなものですね。

契約が満了して土地が問題なく返還された場合、その保証金も全額返却することになります。

しかし、更地にして返さないとか、立ち退きをしないために損害を被ったなどのケースにおいては、その保証金の中から補填できることもあります。

⒈保証金相場の計算式とは?

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
土地の価格そのものの20パーセントから25パーセントくらいが多いよ。

はい、保証金の額は明確に定められていませんが、相場は上述の通りで、一般的な計算式は以下となります。

保証金=路線価×1.25×土地面積×20%~25%

⒉実際に計算してみよう!

まずはお持ちの土地の路線価を調べましょう。

国税庁のホームページで確認できますよ。

 

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【具体例】

●路線価:40万円/㎡
●面積:100㎡
●土地形状:整形地
●道路と敷地との高低差:なし
●接道:1方向

400cと書かれている通りに面した土地は、路線価での㎡単価が40万円となります。

従って上記の簡易計算式にて計算すると、この場合の保証金は1,000万円~1,250万円となります。

因みに1.25とは、係数の1つでして路線価の1.25倍で実際に売れる確率が高いからというものです。

保証金は、重複しますが、敷金的な性格のお金ですから、いずれ返さないといけないのですが、地主にとっては一時金収入が生まれることになります。

何十年にもわたって持てる資産となりますので、メリットが大きいですね。

④権利金や前払い地代が入る場合がある

借地犬
借地犬
権利金や前払い地代は、当てにしないでね。

⒈権利金とは?

従来の借地権取引における借地権価格がこの権利金との扱いになります。

とってもわかり易く言うと、賃貸で言う礼金との認識で良いでしょう。

⒉前払い地代とは?

前払い地代とは、定期借地権設定時に、借地権者が賃料である地代の一部または全部をお支払いするものです。

しかし、ともに実務ではポピュラーとは言えないやり方ですね。

国土交通省のデータによると、権利金や前払い地代を採用した取引は、全体の約7%ほど。

定期借地方式を使った売買では、その殆どが保証金のみを授受する形式となります。

しかしながら、権利金を授受する方式を採用したって良いわけですからね、参考にしてみてください。

⑤建築費は0円

土地を貸すだけの定期借地権による契約であれば、地主がそこに建物を建てる必要はありません。

借りた人が住宅やテナントなどを自前の資金で建てることになりますね。

そのため、地主としては建築費の負担が一切かかりません。

土地を貸すだけで、ほとんど支出のない事業となりますので、リスクを最低限に抑えられるというのが大きなメリットですね。

定期的に地代を得られて、支出が毎年の固定資産税や都市計画税(市街化調整区域の場合は非課税)くらいしかないので、とても割が良いとも言えます。

⑥無借金

アパートなどの集合住宅やテナントビルを建てて貸すというスタイルだと、かなりの資金を融資に頼る必要が出てくるものですね。

ローンの返済に追われますし、借り手が少ないと赤字経営の恐れも出てきます。

一方で、土地を貸すだけであれば資金が不要ですので、当然借入をすることもありませんよね。

事業に伴う精神的な負担をなくせますし、相続のことも考えて土地を運用するのにも適していると言えますね。

⑦空室リスク等がない

不動産運用の中でも、定期借地権による土地貸しは非常にリスクが低いと言えます。

その理由の一つは、空室リスクがないということですね。

土地を丸ごと貸すだけですので、一度貸したら契約期間が満了するまでは、特に運用のための活動をしなくても済むわけですね。

その分、収入が空室率によって上下することもありませんし、宣伝費などもかけなくて良いわけです。

運用に伴う負担がとても少ないのがメリットですね。

⑧撤退リスクが少ない

高い保証金を支払い、大体においては銀行融資を受けて建物投資を行っている借地人である事業者は、そう簡単に撤退しないと考えても良いでしょう。

後述しますが、借地人の倒産などにより撤退されたとしても、預かり保証金にて、建物解体費用などを賄うことが可能です。

⑨安定の地代収入

一度契約を結ぶことができれば、定期借地権による土地運用は安定度がとても高いのが特徴です。

毎月の地代が安定して入ってくるからですね。

前述しているように、ローンの支払いがなく、固定資産税・都市計画税以外の支出は基本的にありません。

しかも、賃貸住宅やテナントなどの事業とは違って、地代は入居状況によって変動することもありません。

地代という固定額を常に見込むことができますので、運用益を計算しやすく、とても便利なのですね。

⑩居住用借地よりも地代を高く設定できる

契約期間が明確に定められていて、特に事業用定期借地権の場合は、不動産取引では短期の契約となるため、地代が高めになるのが普通です。

そのため、より収益性の高い土地の運用ができるというわけですね。

そもそも、交通量の多い道路に面している土地などは、居住用の借地としては不向きで貸せないというケースも多いですよね。

でも、事業用であれば逆に高く貸すことができますので、メリットが大きくなるわけです。

上手にこうした違いも把握しながら、どんな用途の借地として提供するかを考えることが重要ですね。

一般的には事業用の方が地代が高いため、優先的に用いられることになります。

とは言え、地域によっても差が出てきますので、地域全体の傾向を把握することも重要です。

⒈事業用定期借地権の地代の計算方式とは?

地代の計算としては、下記の式が用いられることが多いです。

相続税路線価×土地の平米数×約0.06=年間地代

もちろん、契約が終了した時に次の借地人を見つけることができなければ、空白期間が生じてしまうことになりますが、それだけの穴を埋められる程度の地代の差が出てきます。

効率よく不動産投資をしたいということであれば、やはり定期借地権の行使は優先度が高いと言えますね。

⑪契約期間の調整がし易い

最も行使割合が高い事業用定期借地権では、契約期間の調整がしやすく契約によって短くもできますし、50年までの長い期間にすることもできます。

貸す相手となる企業の状況や、将来的に土地をどのように使いたいかという希望によって契約を変えられるので、小回りの利く不動産運用の助けとなりますね。

しかも、契約期間終了後更新をすることも可能ですので、もしそのまま貸したいと思っているのであれば、契約を続けられます。

事業用ということもあり、地代は比較的高い傾向にありますので、安定した収入を得られるのは地主にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

⑫建物買取請求権がない ※借地期間10年以上30年未満の場合

この点も定期借地権の良いところです。

土地を返してもらう場合、特約を結ばない限り借地人は更地にする必要があります。

そのため、地主は次に土地を貸す時に、建物の解体と整地をする費用と手間がかからずに済みます。

それだけコストを削減できますので、不動産運用の利益率を高めることにつながりますね。

⑬固定資産税の減税がある

土地を貸して、借り手が居住用の建物を建てた場合、固定資産税の減税制度が適用されることになります。

それぞれの状況によって減額の割合は異なります。

●小規模住宅用宅地一戸につき200㎡以下の部分:課税標準額の1/6
●その他の住宅用宅地一戸につき200㎡を超える部分:課税標準額の1/3

この特例を利用しない手はありませんね。

借地の運用については、先に述べているように支出が非常に少なく、固定資産税・都市計画税くらいのものです。

それから、さらに評価減という形で減税されるわけですから、効率の良い運用ができるというわけですね。

ただし、事業用定期借地権ではこの制度は適用されませんので、注意が必要ですよ。

あくまでも住居用などの目的に限られていますので、借り手をターゲティングする時に考慮しましょう。

特に、今まで居住用に貸していたものを、地代が高くなるからと事業用に貸し出す時には、税額についても計算した上で決めることがポイントですね。

トータルでマイナスとならないように注意しましょう。

⑭相続税の軽減

定期借地権が設定されている土地については、相続税の減税効果があります。

借地権の評価減がなされるという形なのですが、その定期借地権の残りの期間によって減額割合が変わってきますね。

下の表をご覧ください。

 

定期借地権の評価減
定期借地権の残存期間 評価減
15年を超えるもの 20%
10年超~15年以下 15%
5年超~10年以下 10%
5年以下 5%

参考:国税庁NO.4613 貸宅地の評価を元に底地借地ガイド事務局が作成https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4613.htm

借地権は数十年という長いスパンで契約を結びますので、相続のことも考えて契約をする必要があります。

土地の相続では、相続税が大きな負担とならないかということを考えるべきですので、税額を軽減できるこの制度を賢く使うことは大事ですね。

相続人が土地を引継ぎたいと思っていても、現金ですぐに納付しないといけない相続税を支払えなくなり、土地を手放す結果になってしまうこともあります。

定期借地権にすることの地主のデメリット4選

①「契約の更新がない!?」

デメリットとしては、契約の更新がないことが逆にマイナスになる可能性を持っているという点ですね。

もちろん、土地の返還が前提となっているのは良いことなのですが、契約が終了しても次の借地人を見つけられないと、地代収入が途切れてしまいます。

契約期間が満了した時点で双方が合意すれば再契約をすることもできますが、相手の都合で再契約しないとなったら、そこで新たに借地人を探さないといけません。

②「長期間の契約が必須」

一般定期借地権の場合、長期間の契約をしないといけないという点ですね。

法律によりこの権利は50年以上の契約となっていますので、かなり長い期間です。

この期間内の一方的な解約はできず、解除を求めるのであれば高額の立退料を支払う必要があります。

50年もの期間だと、途中で経済的な事業や家族の事情などが生じて土地を返却してほしいと思うことも出る可能性がありますね。

でも、その一般定期借地権だと長きにわたって解除ができなくなってしまうのですね。

もっとも、これは半永久的に返還が難しいこともある普通借地権に比べれば、大きなデメリットとは言えませんね。

③「契約内容を公正証書にする必要がある」

事業用定期借地権の場合は、契約をするには公正証書を作成しなければならないという点もデメリットと言えます。

一般的な書類による契約では、事業用定期借地権として認められませんので注意が必要ですね。

公正証書で契約するとなると、手間も費用もかかりますし、慣れていないとどのように手続きをしたらいいか戸惑ってしまうものですね。

それだけ権利がしっかりと保護されているという安心材料になるものではありますが、こうした手間がかかるということは、あらかじめ覚えておいた方が良いですね。

④「借地人の倒産」

事業用定期借地権は、契約期間満了時に建物を自ら解体・撤去し、更地にして地主に返還する定めがあります。

しかし契約期間中に、借地人が倒産してしまった場合、建物を取り壊す金銭的な体力がないことも考えられます。

この場合、裁判所に建物撤去の代替執行を申し立てることになるのですが、倒産した借地人に建物の解体費用を負担する余力がない場合は、地主の自費にて建物の解体費用を負担する必要が出てきます。

しかし、お預かりした保証金から建物解体費などを充当することも出来るので、地主にとってはこの点も安心材料ですね。

神社やお寺、大使館も定期借地方式を使っているの?

今まで見てきたように、定期借地権というのは使い方によって非常に有用で、貸し手にも借り手にもメリットをもたらすことが多いものです。

大企業もそうした点に目を向けていて、定期借地権で土地を借りて大規模な建造物を建てる事例がいくつもあります。

たとえば、一等地が続く広尾の医療機関施設の建設で、保有する土地の一部に定期借地権を設定して、プロジェクトを進めるという手法が用いられました。

一部の土地だけに定期借地権を設定して、そこから収入を得るわけで、土地の大部分は自分のもののままですね。

この手法は、諸外国の大使館の建て替えにも用いられてきたという実績があります。

さらに、神社の敷地内にタワーマンションを建設するというプロジェクトにおいても、同じ活用法が用いられていますね。

50年の契約期間が満了すれば土地は返還されるわけですから、デメリットはかなり小さくすることができて、不動産オーナーにしてみれば非常に賢い運用法を採れるわけですね。

また、高級タワーマンションを建設するためにも、この土地の一部に定期借地権を設定するという手法が用いられた事例がいくつかありますね。

50年の期間が設定されるわけですが、タワーマンションであればそのくらいの期間の設定で十分ですので、効率よく資金を回すために取りやすい方法となりますね。

立地の良いところにタワーマンションを建てられるので、利便性を求める人に注目されました。

その上、定期借地権での契約となりますので、購入費用が安くなるというメリットも生まれて、購入者を集めやすくなったというのも注目できる点ですね。

デベロッパーとしてもリスクを抑えて開発ができますので、積極的に参入できることになります。

まとめ

いかがでしたか。

定期借地方式を採用した土地の有効活用はリスクが少なく沢山のメリットがありますが、当記事にてそのデメリットもご理解頂けたかと思います。

調子に乗ってご自身でアパートを建てたり、マンションを一棟建てたりしたは良いが、築後10年、20年もすると・・

借地犬
借地犬
「やれメンテナンスにまた○○百万円もかかるのか・・・」

借地犬
借地犬
「賃料もまた下げなけりゃいけないし・・・」
借地犬
借地犬
「マンションなんて建てるもんじゃないよ」

とか、

弱音を吐かれる不動産オーナーを沢山見てきました。

定期借地方式を使った土地の有効・投資活用は一見地味で、面白味がなく感じられるかもしれませんが、上述の通り、非常に手堅い投資手法の1つであると考えます。

ここでもう一度、土地を定期借地権として利用する場合の地主の主なメリット・デメリットを以下表にておさらいしましょう。

●定期借地権を利用する地主のメリット・デメリット
メリット
デメリット
・更新せずに済む
(土地が確実に返還される)
・契約の更新がない!?
地代などの収入が途切れる
・地代を普通借地権よりも高く設定できる・長期間の契約が必須
※一般定期借地権の場合50年以上
・建物買取請求権がない
※建物譲渡特約付き定期借地権の場合は除く
・契約内容を公正証書にする必要がある
※建物譲渡特約付き定期借地権の場合は必要
・契約期間の調整がし易い
※事業用定期借地権の場合
・定期借地権の認知度が低い
   

ハイリターンはないかもしれませんが、投資に慎重な人ほど定期借地方式を使ったリスクの少ない土地の有効活用はお勧めです。

当記事にてメリットやデメリットを理解頂き、今後の投資活動にお役立ていただければなぁと思っています。

この度も最後までお読みいただきまして有難うございました。

 

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