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知る人ぞ知る「定期借地権」のウソ・ホント

この記事を読むのに必要な時間は約 16 分です。

1992年(平成4年)の8月に定期借地権制度が誕生し、翌年には大阪府内にて定期借地権付き住宅(戸建て)が1号案件として販売されました。

当時は安い価格で広い住宅に住めるとの一般的な評価でした。

相場は所有権付きの一般的な住宅と比べて約6割、敷地面積は約1.5倍。

最も魅力的な点は、なんといっても所有権付きの不動産と比べて価格の安い点に尽きますが、定期借地権付きの不動産(マンションや戸建)は、なぜ所有権付きの不動産よりも価格が安いのか?

その分、そこで暮らすファミリーや投資家にとってどの様なメリットが存在するのか?

また取引額が低価な分、どんなデメリットのある不動産なのか?

大切な家族との生活に欠かせないライフプランや投資対象としての効率を学ぶためにも、きちんとこの権利についての理解を深めておくことは大事ですね。

当記事を読めば、定期借地権付き不動産を購入するべきか?

それとも避けるべきか?

また、今お持ちの不動産を定期借地権付き不動産として有効活用するべきなのか?

それとも避けるべきなのか?

などの正しい判断材料を得ることが出来るでしょう。

 

INDEX

そもそも定期借地権とは?

まず簡単に「普通借地権」を解説

定期借地権について理解するためには、まず普通借地権について知っておくと便利です。

この借地権は、大きく分けると二つの権利に分かれます。

どちらの借地権も、特定の土地を一定期間賃借するという契約を結んだ場合に生じる権利のことですね。

そのうちの普通借地権というのは、賃借の契約期間が過ぎた時に更新ができるという大きな特徴を持っているのですね。

そして、初めての更新では20年以上の契約期間を持って更新をすることができます。

更新2回目以降の場合は、10年以上の契約期間を設定して更新ができます。

そして、この普通借地権では、更新するということが前提して設定されているため、地主側に正当な理由がなければ、借地権者が申請した更新を拒絶できないことになっているのですね。

つまり、借地権者が返還してくれない限りは、半永久的に土地を貸し続ける可能性が出てくるということです。

もちろん、建物が老朽化などで朽廃(きゅうはい)した場合には解約などの措置を取れることもありますが、権利そのものの考えで言うと、土地の返還が難しい内容です。

そして、正当な解約の理由がなければ、かなりの額の立退料を支払って立ち退いてもらわないといけないのです。

このように普通借地権は、借地人に有利で地主にとっては扱いづらい借地権の種類となりますね。

この普通借地権だけだと、地主はなかなか土地を貸すことができなくなってしまいますよね。

そこで、定期借地権という異なる種類の借地権が設けらるに至りました。

まず簡単に「定期借地権」を解説

この定期借地権の大きな特徴は、契約で定めた期間が終了したら更新なしで土地を返還しないといけないというものです。

そして、土地を返還する時には、借地上の建物を解体し更地にすることが求められています。

もちろん、更新なしで返還することが前提となっていますので、立退料を支払う必要はありません。

このように、普通借地権に比べると地主にメリットが生じる権利の種類で、契約期間が終われば土地が返ってくるという保証がありますので、安心して貸せますね。

こうしたことから、定期借地権を使って不動産投資をするオーナーが増えています。

 

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定期借地権の中にも、いくつかの細かなタイプが存在する

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
それは、「一般借地権」、「建物譲渡特約付き借地権」そして「事業用定期借地権」の3つだよ。

 

【一般定期借地権】

一般定期借地権とは、定期借地権の標準的な権利で存続期間は50年以上となっています。

一般住宅用でも事業用でもよく、特に土地の用途は限定されません。

契約期間が満了したら自動的に借地関係も終了します。

契約の中に、契約の更新をしない、建物買取請求権を使わないといった特約を設けることができます。

地主にとっても有利な権利であるため、少なくとも住宅用の借地であれば、この一般定期借地権が利用されることが多いです。

【事業用定期借地権】

事業用定期借地権は、その名の通り事業用建物としての用途で賃借する土地に適用されます。

そのため、一般の居住用としては使えない権利ですね。

存続期間に関しても柔軟に定めることが出来る点も地主にとっては有難い制度と言えるでしょう。

しかしビジネス用ということもあって、契約を発効させるに当たっては必ず公正証書を作らなければなりません。

権利の内容としては、ほぼ一般定期借地権と同じで、契約期間が過ぎても更新をしない、建物買取請求権を使わないなどの特約を入れることができますね。

契約期間が終了したら土地を返還することになりますが、その時には特約にない限り借地人は更地にして返却する必要があります。

これらの3つの中では、収益性が高いことやビジネス用途で利用される土地が多いということもあって、事業用定期借地権が最も多く利用されていますね。

国土交通省 土地・建設産業局 不動産市場整備課が公表している以下表が大変参考になりますよ。

 

【建物譲渡特約付き定期借地権】

建物譲渡特約付き定期借地権とは、契約が終了して土地を返還する時、借地上に建っている建物を譲渡、つまり地主が買い取るという権利ですね。

30年以上の権利存続期間があって、特に書面化しなくても契約は発効します。

建物の所有権は契約終了時に譲渡することによって、借地権者から底地権者に移って、土地と建物に関するすべての権利が移動することになりますね。

基本的には契約期間が終了して建物を譲渡したら契約も終了となるのですが、双方が望めばそのまま借地権者がそのまま建物を利用し続けられます。

ただし、同じ契約内容ではなく、今度は借家という契約になりますので注意が必要ですね。

この建物譲渡特約付き定期借地権は、契約期間が終了したら土地の返還をしてもらうと共に、地主が建物を買い取らなくてはならない契約です。

劣化した建物を買い取っても、資産価値としてはほとんどないことが多いので、あまり地主にはメリットがないとも言えます。

そのため、倉庫や工場などの特殊な建物や、建物自体が大きな価値を持つものでこの権利が使われるくらいで、上のグラフの通り全体としてはかなり少ないですね。

 定期借地権にすることの地主の4つのメリット

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
普通借地権ではなく、定期借地権で貸すことには、地主にとっていくつものメリットがあるよ。

地主メリット①「更新せずに済む」

その第一は、やはり更新をせずに済むという点ですね。

普通借地権だと、一度土地を貸してしまうと、場合によっては半永久的に返ってこないこともありえますからね。

土地を所有しているものの、それを使うことができないという状況になってしまうのですね。

その点、定期借地権であれば、契約期間が終了したら土地が返還され、譲渡特約付きでない限り更地で返却されます。

そのため、より安心して投資目的で利用できるのです。

地主メリット②「地代が普通借地権よりも高く設定できる」

契約期間が明確に定められていて、特に事業用定期借地権の場合は、不動産取引では短期の契約となるため、地代が高めになるのが普通です。

そのため、より収益性の高い土地の運用ができるというわけですね。

もちろん、契約が終了した時に次の借地人を見つけることができなければ、空白期間が生じてしまうことになりますが、それだけの穴を埋められる程度の地代の差が出てきます。

効率よく不動産投資をしたいということであれば、やはり定期借地権の行使は優先度が高いと言えますね。

地主メリット③「建物買取請求権がない」

この点も定期借地権の良いところです。

土地を返してもらう場合、特約を結ばない限り借地人は更地にする必要があります。

そのため、地主は次に土地を貸す時に、建物の解体と整地をする費用と手間がかからずに済みます。

それだけコストを削減できますので、不動産運用の利益率を高めることにつながりますね。

地主メリット④「契約期間の調整がし易い」

最も行使割合が高い事業用定期借地権では、契約期間の調整がしやすく契約によって短くもできますし、50年までの長い期間にすることもできます。

貸す相手となる企業の状況や、将来的に土地をどのように使いたいかという希望によって契約を変えられるので、小回りの利く不動産運用の助けとなりますね。

しかも、契約期間終了後更新をすることも可能ですので、もしそのまま貸したいと思っているのであれば、契約を続けられます。

事業用ということもあり、地代は比較的高い傾向にありますので、安定した収入を得られるのは地主にとっては大きなメリットと言えるでしょう。

定期借地権にすることの地主の3つのデメリット

地主デメリット①「契約の更新がない!?」

デメリットとしては、契約の更新がないことが逆にマイナスになる可能性を持っているという点ですね。

もちろん、土地の返還が前提となっているのは良いことなのですが、契約が終了しても次の借地人を見つけられないと、地代収入が途切れてしまいます。

契約期間が満了した時点で双方が合意すれば再契約をすることもできますが、相手の都合で再契約しないとなったら、そこで新たに借地人を探さないといけません。

地主デメリット②「長期間の契約が必須」

一般定期借地権の場合、長期間の契約をしないといけないという点ですね。

法律によりこの権利は50年以上の契約となっていますので、かなり長い期間です。

この期間内の一方的な解約はできず、解除を求めるのであれば高額の立退料を支払う必要があります。

50年もの期間だと、途中で経済的な事業や家族の事情などが生じて土地を返却してほしいと思うことも出る可能性がありますね。

でも、その一般定期借地権だと長きにわたって解除ができなくなってしまうのですね。

もっとも、これは半永久的に返還が難しいこともある普通借地権に比べれば、大きなデメリットとは言えませんね。

地主デメリット③「契約内容を公正証書にする必要がある」

事業用定期借地権の場合は、契約をするには公正証書を作成しなければならないという点もデメリットと言えます。

一般的な書類による契約では、事業用定期借地権として認められませんので注意が必要ですね。

公正証書で契約するとなると、手間も費用もかかりますし、慣れていないとどのように手続きをしたらいいか戸惑ってしまうものですね。

それだけ権利がしっかりと保護されているという安心材料になるものではありますが、こうした手間がかかるということは、あらかじめ覚えておいた方が良いですね。

グラフで見る「定期借地権付き住宅(マンション含む)」の供給の推移等

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
定期借地権による住宅の取引は、地主にとっても居住者にとってもメリットがあるよ。

 

 

まずはじめに、上のグラフの通り、全体の不動産取引の市場から見れば規模は小さいですね。

制度が施行され始めてから急激に定期借地権付き住宅の取引は増えましたが、2001年度をピークに減少に転じています。

その後2009年度に最小となり、その後は増減を繰り返していますね。

取引市場全体で見ると、定期借地権付きの物件は0.5パーセントから1パーセント程度の規模で推移しています。

最も多いのはやはり所有権による物件の取引ですね。

普通借地権と定期借地権との比較で言うと、普通借地権の方が多い傾向にあります。

ただし、2000年以降定期借地権のシェアが拡大していて、現在に至るまで微増ではありますが伸びています。

やはり普通借地権に比べるとメリットが大きいので、こちらのタイプの借地権で不動産を運用したいというオーナーが増えているということの現れと言えますね。

定期借地権付きの物件を買う人の3つのメリットとは?

購入メリット①「購入費用が安い」

所有権や普通借地権ではなく、定期借地権付きの住宅やマンションを買うことには、いくつかのメリットがあります。

まず一番は圧倒的な価格の安さでしょう。

定期借地権では土地を買うわけではないので、当然、土地の購入費用はゼロですしね。

普通借地権よりも安くなることが多いので、一般的な取引相場よりもコストを下げて購入できます。

購入メリット②「立地の良いエリアに多い」

定期借地権付き物件は立地の良いエリアに多いというのも、メリットの一つと言えます。

好立地に物件を持つオーナーは、普通借地権で契約を結んでいつ土地が返ってくるか分からなくなるという問題を避けたいと考えるものです。

そのため、契約期間が満了すれば確実に土地が返却される定期借地権で契約をする傾向が強いのですね。

つまり、定期借地権付き物件は好立地であることの証とも言うことができますね。

しかも、良い立地なのに割安で借りられるため、お得な物件取得ができるわけです。

購入メリット③「税金の負担が少ない」

3つ目のメリットとしては、税金の負担が少なくなるという点ですね。

土地の固定資産税は所有権者が支払うものですので、借地人は納税義務がありません。

もちろん、建物という不動産については固定資産税がかかりますが、土地分がないだけ安くなりますね。

また、都市計画税の支払いも不要となりますので、税金の支払いという面ではぐっと負担が減るわけです。

賃料を支払うことにはなりますが、全体としてみるとランニングコストを抑えるために役立ちます。

定期借地権付き物件を買う人のデメリットとは?

購入デメリット①「ずっとそこには住めない」

定期借地権付き物件には、デメリットも存在するので事前にしっかりと検討しなくてはなりません。

まず、契約期間が終了したら土地を返却しなければならないので、ずっとそこには住めないという点がありますね。

定期借地権は更新という考えがないので、契約満了時に自動的に契約は終わります。

契約を再度締結するという方法はありますが、地主の合意が必要なので不確かです。

しかも、土地を返還する際には、建物を解体して更地にしておく必要があります。

譲渡特約付きの契約を結ばない限りは、更地での返還は定期借地権の前提条件となっていますので、そのための費用について見込んでおくべきですね。

購入デメリット②「売却し辛い」

2つ目のデメリットは、物件売却がしづらいということです。

事実、定期借地権付きマンションが値上がりしたケースは多々ありますが、基本的には売却が困難との認識をもつことが無難です。

そもそも定期借地権付き物件は、第三者への売却が難しいわけですね。

しかも、年数が経って契約期間が短くなると、当然その土地と建物を利用できる年数が短くなるわけですから、それを購入しようと思う人は少なくなります。

権利の残存期間が少なくなると、より売却が厳しくなりますし、できたとしても相場よりも割安になる可能性が高いですね。

定期借地権付き物件が向いている人

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
上記のようなメリット、デメリットを見ると、定期借地権付き物件には向いている人とそうでない人がいるよ。

①『遺産の扱いを楽にしたい人』

このタイプが向いている人としては、まず不動産を子どもに相続させる気がないとか、子どもがいない人が挙げられますね。

50年程度の定期借地権付きの物件であれば、自分の代で住み続けるのにはちょうど良く、契約期間が終われば切りよく物件を処分できます。

遺産の扱いも楽になりますし、無駄なく家に住めるというわけですね。

②『都心部などの立地の良いエリアに住みたい人』

また、都心部など立地の良いエリアに住みたいという人にも向いています。

前述の通り、立地が良いところほど定期借地権付きの物件が多い傾向にあります。

しかも、相場よりも安いコストで契約を結べますので、お得に良い場所に住めることになりますね。

将来的に田舎に帰って住みたいと思っていて、それまでは便利な都心部のマンションで生活したいというケースでは、定期借地権付きの物件はとても条件の優れた内容となります。

③『不動産投資家』


間違いないでしょう。

利用権に期間が設けられているにせよ、好立地の不動産を安価で購入することが出来て、それを投資に回すことができれば、どれ位の投資利回りが得られるでしょうか?

現に過去に分譲された定期借地権付きマンションは、都会のど真ん中に建設されたケースが多いものです。

渋谷区役所の敷地内にも期間70年の定期借地権マンションが建設されましたし、最高倍率378倍をたたき出した「シティタワー品川」は品川駅から徒歩圏内の立地、都営住宅跡地で地主は東京都ですよね。

また、神社であったら、新宿区神楽坂にある赤城神社、同じく新宿区内であったら西新宿にある成子天神社、こちらは敷地内にタワーマンションが建設、販売されましたよね。

原宿であったら東郷神社、こちらも敷地内に巨大なマンションが建設、販売されました。

定期借地権付きマンションは、超激安マンションとかってうたわれることが多いですが、好立地の物件を激安価格で購入出来たら、それは投資利回りも高く取れるとの簡単な理屈が成立しますからね。

④『自己資金の少ない人』

初期費用がかなり抑えられますので、自己資金が限られている人にも向いています。

20代、30代の人が賃貸ではなく家を購入したいのであれば、定期借地権付きの物件はとても便利ですね。

物件によっては、居住期間全体で比較すると賃貸住宅に住むよりも安くなることもあります。

若い世代だと、将来的に落ち着いてから所有権という形で土地付きの住宅を購入する可能性もありますので、それまではコストを抑えられて、処分がしやすい定期借地権付きの物件はメリットが大きいですね。

しかも、一つ前で説明しているように、都心部で便利な地域に物件を見つけられることが多いので、自動車を持たずに生活してガソリン代や車の維持費を抑えられ、トータルで見ると便利な生活を送れるものの、支出はそれほど高くならずに済むというメリットを得られることもあります。

上手にこうした定期借地権付きの物件ならではの特徴を生かして、住宅選びをしたいものですね。

(数字はすべて2020年12月現在)

まとめ


いかがでしたでしょうか。

事業用としての定期借地権の利用は着実に数が増えてきています。

なお、マンションについても、所有権付き(敷地権)マンションと比べると、そりゃぁ供給数は少ないものの安定的な数を保つことが出来ています。

土地の有効活用・投資対象としての定期借地権は優良と考えられますから、今後も定期借地権を利用する地主や不動産投資家が増えていったら良いなと思っています。

ここでもう一度、土地を定期借地権として利用する場合の地主のメリット・デメリットを以下表にておさらいしましょう。

 

 

定期借地権をさらに普及していくためには、「期間で満了する利用権」との一般的に言われている定期借地権のデメリットを補なえるほどのメリット(価格の安さ、立地等)を時代の変化とともに、どの様に訴求していくのかが鍵になると考えています。

不動産を資産と考えて次世代に残すとの不動産神話が、都心部は別として既に崩壊しつつあるとも言われている昨今、定期借地権付きの不動産を安く購入し一世代のみの利用とする選択の方が各家族の懐事情に関しては良い場合もあるでしょうからね。

時代の変化、時代の背景とともに定期借地権がどのように発展していくのか?

引き続きこの分野に深く携わって参りたいと考えています。

今回も最後までお読みいただきまして誠に有難うございました。

 

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