毎月のランニングコストである地代。
支払方法については、1年分の地代を一括にて納めたり、半年分を年2回に分けてや四半期毎にお支払いするケース等様々ですね。
そんな地代ですが、稀に「私は底地人に暴利な地代を請求されているのではないか？」とご相談に来られる借地人がおります。
相場と乖離している地代をお支払いし続けるのは、納得がいきませんよね。
借地人としての立場を考えると、それは困ってしまいますよね。
でも喧嘩するのも面倒だし・・・。
黙って泣き寝入りするのは面白くないし・・・。
そんな時は、どうすれば良いのでしょうか？
やっぱり地代の減額交渉をしたいですよね。
しかし、地主と争っても良いことはないと思います。
地主となるべく争わずに地代の減額交渉を成功させるマニュアルがあれば良いなと思い、当記事にてご用意しました。
相場よりも高い地代等を請求された借地人の方は読めばお得ですよ。
INDEX
そもそも地代は減額してもらえるの？
ただし、地代等の減額は、簡単ではありません。
先ずはじめに、借地にかかる地代は、土地の賃貸借契約書によって決められた金額を支払うことが義務付けられていますよね。
しかし、賃借期間の間にはさまざまな事情によって支払っている地代が割高になってしまうことがあるのです。
地主と借地人が話し合いをしても、それだけで交渉が上手くまとまることは少なく、借地人が泣き寝入りをするケースはとても多いのが事実です。
しかし、直接交渉が上手くまとまらないからと言って、減額の請求ができないとか、不可能ということはありません。
調停を申し立てれば、第三者が介入して客観的に地代が適正価格なのかどうかを判断してくれます。
地主と借地人との間には、あらかじめ借地契約が結ばれていて、契約期間も定められているケースが多いものです。
そのため、その期間内に減額の申し立てをする場合には、それなりの理由が必要です。
高すぎて払うのが嫌になったという理由は、当然ですが認められませんよね。
減額の申し立てが認められるケースとは？
例えば、地価が低下したり、公租公課（固定資産税等）が大幅に軽減した場合には、適切な地代ではないという理由で減額の申し立てをする事ができます。
また、周囲の地代と比較して自分が支払っている地代がかなり高めという場合にも、減額を申し立てることができます。
クリックで拡大上の表は、昭和50年から令和2年までの「公示地価」と「日経平均株価」の推移ですが、公示地価については日本全国の平均値となります。
弊社の存する神奈川県内でも、毎年公示地価が大よそマイナス10％近く下がり続けている市があります。
何を伝えたいのかと言うと、あなたのお持ちの借地が存する地域によっては、ズバリ地代の減額交渉に使える材料、すなわち地価下落を見つけることが出来る場合がありますよと言う事です。
お調べしてみてください。
また、地代の減額を希望する場合、まず最初は借地人が地主に直接交渉を行うことから始めます。
いきなり裁判所に申し立てをするのではありませんからね。
直接交渉をしてもまとまらなかった場合に限り、調停を起こすという流れになりますね。
ただし、調停を起こしても、すぐに地代を減額してもらえるというわけではありません。
調停には時間がかかりますし、支払っている地代が適正価格なのかどうかを調査する作業なども必要になるのですね。
因みに調停が始まっても、完結するまでは現在の契約している通りの地代を支払わなければいけませんからね。
もしも調停の結果、地代の減額が認められた場合には、調停を始めた時まで遡って地主から多く払い過ぎた地代を返還してもらうことができます。
その際には、過剰支払い分に対して年1割程度の利息をつけてもらえるので、安心してくださいね。
地代の減額が可能な2つの理由
①「地価の変動」
上図の通り、地代を計算する際に元となる地価は常に変動しております。
従って適正価格はその時によって変わります。
また、借地の地代の計算方法は、様々な式がありまして、どの計算式を地主と借地人とが採用したのか？がこの場ではさすがにわからないため、ここでは土地の価格（更地価格）に対して約6％を年間地代として支払うとの設定で進めていきますね。
それとその地代には、借地権の割合なども計算に反映されます。
例えば、土地の価格が5,000万円で借地権の割合が70％の土地を借りる場合には、借りる土地の時価は約3,500万円ということになり、その6％となる210万円が年間地代として計算されます。
地代の計算には、その土地の地価が大きく影響しています。
しかし、地価は様々な要因によって変動しますよね。
高くなることもあれば下がることもあります。
もしも下がってしまった場合には、借地人は地代の減額交渉を成功させない限り、時価よりもかなり高めの地代を支払い続けなければいけないことになります。
周辺の土地を借りている人が適正地価によって地代を計算しているのに、自分だけが契約当時の地価のまま地代を払い続けているのは不公平だというのが、地代の減額が認められる理由の1つですから、相場よりも高い地代をお支払いしている場合は、地価変動を利用したほうが得と言う事になりますね。
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②「法律によって認められている」
地代の減額請求は、法律によって認められている権利だから地代の減額が認められるという点が挙げられますね。
土地の借地契約に関する減額請求権は、借地借家法の第11条に定められています。
借地借家法第11条「地代等増減額請求権」
地代等が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。
つまり、適正価格ではない地代に対しては、借地人は減額請求する権利が認められているということですね。
地主と借地人との間で交わした契約は、その当時の地価に基づいて計算された地代です。
その後、地価が大きく変化した場合には、地主および借地人からの請求があれば、地代を再検討しましょう、という権利が法律によって認められているのです。
ちなみに、地価が減少した場合には借地人から減額請求ができますが、地価が上昇した時には地主から増額請求することも、法律によって認められているので悪しからず。
借地人にとっては、地代は固定費となるため、どんな状況に関わらずに抱えなければいけません。
そのため、できるだけ安く抑えたいというのが心情ですよね。
減額の請求をしても、必ず認められるというわけではありませんが、正当な理由があれば、減額を認めてもらうことは十分に可能です。
なお、地主が納得しなくても、調停で認めてもらえる可能性もあるので、泣き寝入りする必要はありません。
地代の減額交渉がまとまりにくい3つの理由を明らかにします
地代の減額請求をする事は、法律によって認められている権利です。
ただ多く払いたくないからという理由で減額を請求するのはもちろんNGですが、正当な理由があれば、調停で認められる可能性が期待できます。
しかし、法律で認められている権利と言っても、実際にはかなり交渉が難航することが多いですよね。
その理由は、いくつか以下にまとめていきます。
「地代の減額交渉がまとまらない理由」①
【契約書で締結されている】
契約書には、具体的な地代を契約期間内には支払う事が定められています。
地主にとっては、どんな理由であろうと、減額するよりも契約書通りに地代を支払ってもらいたいわけですね。
地主と借地人が直接交渉をしても、減額交渉がまとまる可能性は極めて低いのは、そのためです。
ここで覚えておきたいのは、地代の交渉に関しては、減額請求だけではなく地主から増額請求される可能性もあるという点です。
地価の変動によって減額請求が認められるのなら、数年後に事情が変わって地価が再上昇してきたときには、地主から増額請求をされる可能性があることは、理解しておきたいですね。
「地代の減額交渉がまとまらない理由」②
【過剰支払分の返還義務を避けたい】
もしも調停で減額請求が認められた場合、地主は過剰支払い分を返還しなければいけないからです。
契約当初まで遡って返還するわけではありませんが、借地人が調停を起こした時点まで遡っての返還となるため、金額によってはかなりまとまった金額になってしまいます。
しかも、地代の返還には約1％程度の利息が付くため、地主にとっては受け取った地代よりも多く支払う結果となります。
そうなるかもしれないと考えれば、どんな地主でも簡単に減額請求には応じたくないですよね。
「地代の減額交渉がまとまらない理由」③
【土地賃貸借契約書の特約】
契約書の契約書の中の特約によって、一定期間は地代を増減しない旨が記載されているというケースがあるからです。
一般的な借地契約に関しては、事情が変われば契約内容よりも借地借家法が優先されるため、減額の請求が認められる可能性があります。
しかし契約書の中には、特約として、一定期間は地価に変動があっても減額や増額を行わないという文章が明記されていることがあります。
この場合、契約書の中の特約を優先するべきか、それとも借地借家法を優先するべきかという点が、調停においては難しい論点となりますね。
地主にとっては、契約書の特約を優先してほしい所ですし、借地人にとっては借地借家法を優先してほしい所です。
最終的にどのような判断を下すかは、調停によって多種多様ですが、過去には借地借家法で認められている権利を優先するとした判例があります。
これは、借地人にとっては希望の光となりそうですね。
地代の減額を請求する方法を解説します
ＳＴＥＰ①「地主との話し合い」
地代の減額を希望する場合には、まず地主との話し合いの場を設けることから始めましょう。
借地契約では、契約当時の地価に基づいて地代が決定されています。
そのため、地主との直接交渉では、論理的に地主に納得してもらえるように、地価や周囲の地代を計算した上で、比較しながら交渉を進めることがポイントですね。
しかし、いくら論理的に交渉を進めても、また論点が的確でも、減額には納得してくれない地主は少なくありません。
ほとんどの場合には、地主なりの言い分があり、話し合いが不成立に終わってしまうことは少なくありませんよね。
その場合には、裁判所に調停の申し立てをする事になります。
ＳＴＥＰ②「調停の申し立て」
ＳＴＥＰ②に進みましょう。
調停の申し立てをすると、裁判所が地主と借地人の間に入ってくれて、より客観的に地代が適正価格かどうかを判断してくれます。
借地人にとっては心強いですよね。
しかし地主にとっては、減額請求で調停に持ち込まれてしまうことに対しては、良く思わないケースが少なくありません。
調停を起こした後でも、解決するまでは、契約書通りの地代を地主に収める必要がありますが、地主の中には気分を害してしまうために地代を受け取らないケースもあります。注意しましょう。
もしも地主が地代を受け取らない場合でも、受け取らないから仕方ないと支払わないのはNGです。
調停の結果にも大きく影響が出てしまいますよね。
ＳＴＥＰ③「地代を法務局に供託する」
仮に地主が受け取りを拒否した場合には、地主の代わりに法務局が管轄する供託所へ供託するという方法が良いでしょう。
金額は、希望地代ではなく、最初に地主と契約した当初の地代と同額を収めてくださいね。
どうして地主の中には、地代を受け取らない人がいるのでしょうか？
それは、仮に借地人が地代を未払いした場合には、地主から債務不履行という理由で土地の賃貸借契約を解除できるからですね。
地主にとっては、減額を希望して調停に持ち込む人よりも、地主の言い値で地代を払ってくれる人を見つけたいのかもしれません。
そうした落とし穴にはまらないためには、調停が成立するまでは最初の契約書通りの金額を支払うことが必要です。
調停が成立して減額が認められたら、多く払い過ぎた分に関しては調停を申し立てした時期まで遡って返還されます。
しかも、利息が付くので、借地人にとっては大きな安心感ですよね。
しかし、調停を申し立てたからと言って必ずしも減額が認められるわけではありません。
認められないケースもありますよね。その場合には、最初の契約通り、地代を支払い続けることになります。
ただし、地価の高騰が起こった際には、地主から地代の増額請求を起こされる可能性があるので注意しましょう。
また、もしも調停を申し立てたことによって地主との関係が悪化してしまったら、契約終了時を目安にして別の場所へ引っ越すことを検討する必要が出てくるかもしれません。
その点も、事前に理解しておきましょう。
地代の減額を成功させるための６つのコツ
前述の通り、地代の減額には、まず地主に対して直接的な交渉をするところから始めなければいけませんよね。
契約した地代よりも安くしてほしいと交渉するわけですから、それは誰でも気分的には嫌な役割かもしれません。
しかし、交渉次第では、地主が理解を示してくれて減額に同意してくれる可能性ももちろんあります。
減額請求の交渉は、どんなコツで臨めば成功しやすいのでしょうか？
「地代の減額交渉のコツ」①
【理論的アプローチに徹する】
しっかりと事前調査を行い、理論的に納得してもらえるための準備をするという点です。
自社の経営がキツイとか、社会的に情勢が良くないと言った理論では、残念ながら納得してもらうことは難しいでしょう。
事前調査を行う際には、いつぐらいからどんな理由で地価がどのぐらい下がったのかという点を徹底的にリサーチした上で、将来的には地価が上がる可能性やポテンシャルはどのぐらいあるのかという点にもスポットライトを当てると良いかもしれません。
「地代の減額交渉のコツ」②
【理由をはっきりと伝える】
地代を減額して欲しいという交渉は、誰でもなかなかしにくいものです。
しかし、明確に説明をしなければ、せっかく交渉しても期待するような結論を得ることは難しいですよね。
地主との交渉では、分かりやすい説明を心がけるとともに、どうして減額してもらうことが必要なのかという理由を明確にしましょう。
言いにくいことだからと言って遠慮してしまうと、地主にはこちらの意図が伝わりにくいですし、交渉結果もうやむやになってしまいます。
「地代の減額交渉のコツ」③
【減額依頼を文書で提出する】
言葉だけでの交渉では、後から誤解や勘違いなどによってトラブルが起こるかもしれません。
そのため、交渉の際にはきちんと文書を準備し、減額の理由や減額を希望する期間、そのほか関連資料などをきちんと準備しておきましょう。
書面に残すことによって、地主にはこちらの本気度が伝わりますよね。
それに、書面にすることで上司や社長などの上層部へも情報が正確に伝わりやすくなりますし、証拠として記録保管することもできます。
「地代の減額交渉のコツ」④
【裏付け資料の準備】
上記①と類似しますが、交渉をできるだけ有利に進めるための裏付資料を準備しておくという点です。
具体的には、全国的な地価や地代変動、エリア的な変動、そして自身が借りている土地の地代などから、地価がどのぐらい低下しているのかという点をまとめましょう。
また、社会的な経済事情の変動を示す資料もあると良いでしょう。
失業率や倒産に関する資料、また物価の変動などの数値に加え、政府及び民間調査会社がまとめた資料なども準備しておきたいものです。
土地評価に関する資料としては、国土交通省が発行している土地白書を始め、県の図書館や各税務署で入手できる公示価格や路線価、登記所で入手できる固定資産税の評価額を準備すると良いでしょう。
経済事情の変動を示せる資料なら、帝国データバンクから出版されている全国企業倒産白書や、内閣府が管理している国民生活白書などが分かりやすくておすすめです。
その他には、土地の税額や評価額が分かりやすく紹介されている公課証明や不動産鑑定書なども有効です。
資料集めでは、法的な根拠に基づいた、信頼できる資料を選ぶだけでなく、地主が見て分かりやすいものを選ぶと良いでしょう。
「地代の減額交渉のコツ」⑤
【誠意のある対応を心がける】
交渉のテクニックではなく、誠意のある対応を心がけるという点です。
ビジネスと言えども、最終的には人と人とのつながりが何よりも大切になりますし、厳しい時を救ってくれるのは人です。
減額して欲しい理由を正直に伝えて、こちらの誠意を見せれば、地主の側も誠意ある対応をしてくれるのではないでしょうか。
覚えておきたいのは、こちらが誠意のある対応をしても、必ずしも減額に応じてもらえるわけではないという点です。
もしかしたら地主には減額に対応できない理由があるのかもしれません。
お互いに誠意ある対応を見せることによって、仮に減額できない場合でも納得できる結果を得ることができるでしょう。
また、こちらの熱意が伝わり、減額はできないけれど別の方法で対応してもらえる可能性も考えられます。
「地代の減額交渉のコツ」⑥
【地主のデメリットも伝える】
地代の減額依頼は、とかく借地人だけにメリットがある依頼というイメージがあります。
しかし、一時的に減額をしても地主にどんなメリットがあるのかという点も資料としてまとめると、地主にとっては減額に応じても良いかなという気持ちになるでしょう。
例えば、資産効率の変化や投資回収などを数字で示すことができれば、交渉材料としてはとても有力です。
さらに、資料では、借地人の業績に関しても、地主を安心させるための材料として準備しておきましょう。
売上や総利益の変動をまとめたり、経費削減でどんな点に取り組んでいるのかという点をまとめたりすると、賛同してもらいやすくなります。
交渉がまとまらない場合の3つの対処方法
地主への地代減額請求の交渉は、どんなに借地人側でしっかりと準備をして、地主に賛同してもらえるように取り組んだとしても、決して簡単なことではありません。
減額の交渉は、地主側にとっては決して両手放しで飛びつきたくなるような嬉しい交渉ではありませんよね。
その点は、最初に理解しておきましょう。
理解することによって、少しぐらい交渉がうまく進まなくてもイライラすることが少なくなりますね。
地主との交渉がなかなかまとまらない場合には、いくつかの解決策があります。
①「外注業者へ交渉を依頼する」
借地人と地主との直接的な交渉では、どうしてもお互いに感情的になってしまったり、お互いの利益を最優先に考えてしまうため、交渉がまとまりにくいものです。
そこで、地代を含む賃料の適正化をサポートしてくれる外注業者へ依頼して、高い専門知識を持つ第三者に代理交渉してもらうという方法がおすすめです。
ただし、どんな外注業者を選ぶかという点は、とても大切です。
業者の中には、法的に全く根拠のない資料を出してきたり、脅迫まがいの強引な方法で交渉を行ったりする業者も無きにしもあらず、です。
そうした業者を信頼して交渉を任せてしまうと、後からさらに大きなトラブルになってしまう可能性が高くなりますよね。
そのため、業者を選ぶ際には、必ず口コミや実績などを参考にした上で、ヒアリングを行ってから慎重に決めることをおすすめします。
②「調停を申し立てる」
先ほども触れました調停を申し立てるという方法がありますね。
裁判所への調停申し立ては、地主と交渉がまとまらない時には多くの企業が行う解決法です。
調停を申し立てると、第三者が間に入ることで、地主側も借地人側もお互いに距離を置いた状態で交渉できる環境を作れますよね。
お互い感情的になりづらいという点と、調停人がより客観的な立場から問題解決に向けてサポートしてくれるという点でおすすめです。
ただし、裁判所への調停では、調停を申し立ててから成立するまでには時間がかかります。
調整が成立するまでは、当初の契約通りの地代を払い続ける必要があるため、できるだけ早い時期に地代の減額を実現したいという人にとっては、理想的な解決法ではないかもしれませんね。
また、調停に関しては、借地人が自身で裁判所とやり取りをしても良いですが、労力や手間などがかかります。
また、法律に関するプロではないため、どうしても交渉の面で歩合が悪くなってしまいますよね。
そのため、調停を申し立てる際には、弁護士を立てるのが安心ではないでしょうか。
弁護士を立てると費用が掛かってしまいますが、借地借家法に精通した弁護士がサポートしてくれることによって、大きな安心感がありますね。
③「退居するという選択肢」
入居の際に費用をかけて設備投資しているため、地代が減額してもらえないからという理由で退居するのは、もしかしたら賢明な判断ではないケースがあるかもしれません。
しかし、減額の交渉をしても上手くまとまらず、こじれてしまうと、地主からも嫌がらせなどを受けるリスクがあります。
例えば地代を収めようとしても受け取ってもらえず、どうしようかと試行錯誤している間に地主から債務不履行という理由で退居を命じられることもあります。
まとめ
新型コロナウィルスによる自粛要請やロックダウンなど、経済活動が著しく制限された際などには、地価の変動がなくても地代の減額請求が認められる可能性があります。
エリア全体の地価が下降トレンドになっていても、周囲の地代がまだ下落していない段階では、地代の減額をいち早く請求しても認められない可能性がありますので焦らず様子を見ることも賢明と言えます。
しかし、周囲のビジネスがすべて退居したり、新しい借地人の地代相場がかなり低くなっていたりする際には、減額請求をする事で再検討してもらえるケースは多いですね。
もちろん、借地契約においては、土地の地価だけでなく他にもたくさんの要素が影響しています。
減額請求に対しても、土地の地価や周辺の地代という数字だけを根拠に減額できるかどうかが検討されるわけではありません。
個別の事情なども考慮された上での決定となりますので、様々なテクニックについても触れてきましたが、一番効果があるのは、上述した地主への一環とした誠意ある対応や、減額請求の交渉をするにしても敢えて地主のデメリットを伝達するアプローチの方法などが大事になってくると思います。
底地人である地主、借地人のどちらか片方が良い思いをするというのは、バランスの良いお金の流れとは考えにくいです。
当コンテンツを介して地代の減額交渉が成功することを願います。
この度も最後までお読みいただきまして有難うございました。
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