借地権投資はコストが抑えられる効率的な投資手法として注目を集めております。
物件にもよりますが、所有権と比べ平均で2～3％の高利回りを得れることでしょう。
また、立地も都会のど真ん中に存在することもしばしばあります。
今回は、そんな借地権投資の利点や、マイナス面について
そして借地権投資が無断転貸に該当するのか？
否か？
という部分を、借地権を持て余している方や、借地権に明るくない投資家のためにお送りします！
INDEX
借地権への投資は違法なのか？
ここで大事なのは、借地権の転貸や譲渡は土地所有者の承諾が必要で、許可なく行うのは違法だということです。
ここでいう投資とは、借地上の建物を第三者に賃貸することです。
民法612条1項では、借地人は、地主の承諾なく、借地権の譲渡・転貸はできないと定めていますが、これは借地権そのもののことを指します。
従って、借地権を投資に回しても法的には問題ありません。
借地権投資は、土地を地主である底地権者から借りてそこにマンションなどの集合住宅やテナントビルを建てて、家賃収入を得るという方法が一般的です。
既存の借地上の建物を第三者に貸すことで家賃収入を得るといった方法もあります。
土地を所有するわけではなく、借地権を持っているだけなのが特徴です。
集合住宅などを作って賃貸収入を得るのは違法なのか？
というのも、民法612条1項で述べている転貸や譲渡に地主の承諾が必要というのは、上述の通り借地権そのもののことだからです。
賃貸している場合は、借地権自体を転貸しているわけではありませんので、この条項には触れないということですね。
昭和8年12月11日の現在の最高裁である大審院の判決でも、借地上の建物を賃貸することは、無断転貸には該当しないとされています。
建物の使用を介して、間接的ではあっても、地主の土地を使用することは、必然的に伴う物事であると解されているんですね。
これは通説です。
法律的な根拠もありますので、安心して借地権投資を行うことができますよ。
借地権投資の4つのメリット
借地権投資メリット①
「初期投資を抑えられる」
借地権投資の最大のメリットとも言えるでしょう。
集合住宅やテナントビルなどの建てる場合には、土地を購入するか借りるかの選択肢がありますが、借地権だけを得る方がずっと安く済みます。
地域にもよりますが、土地そのものを購入するのに比べて3割から4割程度の金額に抑えられることがほとんどです。
その分だけ建物の建設費用などに回せますので、効率の良い投資ができることになりますね。
借地権投資メリット②
「借地権はとても強い権利であるということ」
新しい借地借家法になってから、借り手の権利が強化され、多額の資金を投入する投資をしても安心という状況が生まれました。
契約の仕方にもよりますが、地主がむやみに立ち退きを迫ったり、急な地代の値上げをしたりできないようになっているんですね。
また、借地権の存続期間も非常に長く、更新を続ければずっと土地を使えることになります。
いくつかの点で、地主の承諾が必要などの制限はありますが、かなり自由度の高い権利となっていますので、投資をするにも適しているんですね。
借地権投資メリット③
「税金や登記に関するコストも削減できる」
土地の所有者ではありませんので、その土地にかかる税金はかなり抑えられますし、借地権だけであれば登記の必要性もありませんので、その手間と費用を削減できます。
意外とこうした手数料や税金というのは高く付くもので、投資利益を圧迫しがちです。
その点、借地権投資は支出を減らせるのが大きな特徴と言えますね。
借地権投資メリット④
「いずれ底地権を買い取って土地を所有できる可能性もある」
借地権を得ること自体は安く、ハードルは低めです。
そのままの状態で土地の上に建てたテナントなどの投資物件から利益を得て、いずれかのタイミングで底地権を買い取るという手を取る可能性もありますね。
底地権者に相続が起こった場合などは、底地権に相続税がかかるため、その土地を手放す可能性が出てきます。
そこで底地権の買い取りを申し出て、完全なる土地の所有者となることができるというわけですね。
こうすることで、権利関係の問題をすべてクリアできますし、総合的に見ると割良く土地の運用と購入ができるケースが多いんですね。
不動産投資においては、ある程度長いスパンで運用を考えていく必要がありますので、将来性を考慮した上で借地権投資にするというのも賢い方法です。
借地権投資の3つのデメリット
借地権投資デメリット①
「融資を得づらい傾向にある」
借地権はあくまでも土地を借りるだけの権利で、融資の際の担保として扱いづらいという特性があるからです。
もちろん金融機関によって差はありますが、借地権はそもそも担保として認めないとしているところもありますよね。
例えば住宅金融支援機構のフラット35は、借地に対する融資は行いませんし、地方銀行や信託銀行、信金もあまり前向きではないですよね。
そうなると、土地などに抵当権を設定して、その融資で建物を建てるという投資方法は使えないことになってしまいます。
しかし、三井住友銀行やみずほ銀行他のメガバンクは、借地への融資に寛容ですよね。
過去には何度も100％融資（物件価格）の承認を得ることが出来ましたよ。
従って、融資方法を見つけることが、借地権投資においては一つの成功を分けるカギとなるとも言えますね。
借地権投資デメリット②
「建物の建て替えや増築などをする時には、土地所有者の承諾を得ないといけない」
初めの契約で、建物の規模や構造、面積、用途などを決めておきますが、運用を長く続けていると変更を加えた方が投資効率が良くなることも珍しくありません。
また、築年数が経過してきたので建て替えをしたいという状況も生じますね。
こうした大きな変更を建物に加える時には、無断で実施してはならず、承諾なしにすると契約解除の原因となってしまいます。
もちろん、地主からの承諾が得られれば問題はないのですが、場合によっては頭を縦に振ってくれないこともあります。
そうなると、地道に交渉を続け、最終的には借地非訟という公的な手続きを取らないといけなくなります。
手間と時間がかかりますので、スムーズな投資を妨げるものとなりますね。
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借地権投資デメリット③
「地代や更新料といったランニングコストがかかる」
当然、何らかの投資をする際にはランニングコストがかかるものですが、借地権投資の場合は定常的に支払う費用が大きくなることも珍しくありません。
入居者が集まりやすい良い立地の土地であれば、当然それに見合うだけの高い地代を支払う必要があります。
また、建物の管理費用やメンテナンス費用も相当かかるものですよね。
そして、契約期間が満了したら更新のための更新料を支払うことになります。
更新料は土地そのものの実勢価格の3パーセントから5パーセント程度というのが相場で、かなり高い金額になることも考えられます。
キャッシュフローをしっかりと考えておかないと、借地権投資をしてもなかなか利益が出てこないという事態にもなりかねません。
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借地権への融資を通し易くするには？
融資を通し易くするポイント①
「賃借権などの借地権を登記しておくという方法」
登記の乙区に借地権を登記して、そこに抵当権を設定できるようにしておきます。
こうすれば、銀行も借地権自体に抵当権を張ることができますので、担保が持てるんですね。
この登記の方法については、地主の意向もあって異なる方法を採るケースもあります。
そのため、借地権投資でローンを利用することを考えているのであれば、あらかじめ契約の段階で抵当権を設定できるタイプの登記をすることを了解してもらう必要があります。
融資を通し易くするポイント②
「土地の上にある建物の処分、そして借地権の譲渡について、地主の承諾を得るという方法」
銀行にローンを申し込む際に、銀行が用意する書類に従って、抵当権として建物と借地権を銀行が処分しても良いという承諾を地主に取ってもらうということですね。
書類に地主の署名捺印が必要となりますので、事前にきちんと地主に説明して事前承諾を得ることが重要ですね。
この承諾書があれば、建物という不動産と借地権を銀行が担保にできますので、ローンを出すのを渋ることもなくなりますね。
一般的にはこの書面のことを「抵当権設定承諾書」と呼びます。
しかし地主の中にはこの抵当権設定承諾書の署名を頑なに行わない人もいるので注意が必要です。
この場合は、当然に融資は受けられません。
過去に抵当権設定承諾書の中身を地主の意向の通りに訂正したうえで締結している契約書の写しを見たことがありますが、これはかなりのレアケースのため、現実的ではないでしょう。
従ってこの様な例外を除いては、概ね融資を受けることができますが、やはり所有権のようにはいかないことは覚えておきましょう。
また、借地権は存続期間がありますので、ローンを組む場合、その残存期間によって制限を受けることが多いんですね。
具体的には、残存期間が15年であれば、ローンの返済も15年以内にしないといけないなどの条件となります。
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賢い借地権投資とは？
賢く借地権投資を行うためには、収支の計算を確実にすること、そして融資をいかにして引き出すかという点にあります。
借地権投資では、支出として地代や更新料、建物の維持費、税金などがありますので、家賃収入と比較して利益が定常的に出るかを計算してから投資を始めることが大事ですよ。
そして、前述の通り、借地権投資では融資を受けづらい性質がありますので、融資をしてくれる金融機関を上手に見つけることも欠かせません。
前もって銀行との関係を作り、銀行側から不動産会社を紹介してもらって、借地権投資に使える物件を探してもらうなどの方法を採ることで、融資を受けやすくすることもできますよ。
もしくは、借地権投資に積極的な銀行を探すことも一つの手ですね。
まとめ
借地権への不動産投資のメリットやデメリットを解説してきました。
結論として、借地は投資向きとの答えが導き出されました。
借地権投資へ興味を持った方もいるのではないでしょうか。
しかし、地主さんも十人十色。
このような意見や手法を取る方もいらっしゃること、借地権投資を成功させるためにもお伝えしておきます。
借地上の建物を第三者に賃貸する場合に地主の承諾が必要との特約が付された契約内容の場合は、その条文に従うことが、今後の土地所有者である地主さんとの良い関係性を保つために利口と考えます。
賃貸に出すことを、地主が認めてくれない場合は、裁判所に借地条件の変更を求めることができるので豆知識として共有しますね。
最後までお読みいただき有難うございました。
借地権投資への成功を祈念します。
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