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「底地」は投資向き?「底地」は負の不動産?などを検証してみたよ

この記事を読むのに必要な時間は約 9 分です。

 

果たして底地権は負の不動産なのか?

意外と知られていないのですが、都会のど真ん中のビルや商業施設の敷地が底地権というケースも多いものです。

将来的に借地権を購入することで、資産として大化けする可能性もある底地権投資。

それでも本当に底地権は負の不動産なのか?

それとも投資向きなのか?

投資家も必見。この真相を確かめるべくメリットデメリット、優良な不動産情報を得るためのコツなどを見ていきましょう!

底地権投資の5つのメリットとは?

土地を所有していてそれを誰かに貸した場合の土地所有権のことを底地権と言いますね


一つの土地に設定された借地権と対になるものが底地権とも言うことができて、借地人が持つ権利が借地権で、地主が持っている権利が底地権ということですね。

底地権を購入して投資対象とすることにはいくつものメリットがあります。

底地権投資メリット①

「安定して長期的に収入が得られる」

借地は大抵の場合数十年に及ぶ契約によってなされますので、地代をずっと手にできるのは投資手法としては優れていますね。

底地権投資メリット②

「手間があまりかからない」

マンションやテナントビルなどを持って家賃収入を得るためには、建物の管理とメンテナンスが必要となり、その手間は結構大変ですよね。

ところが、底地権投資の場合は土地を貸すだけですので、ほとんど手間がかかりません。

地代の管理や契約のチェックをするだけで済むので、不労所得に近い投資ができるんですね。

底地権投資メリット③

「リスクが低めの投資である」

一度借り手が付けば、長期間利益を得られるということに加えて、借り手が付かなくても不動産そのものの資産価値があり、売却もできるという点が安心材料となります。

また、よほどのことがない限り、急激に不動産価値が下がることはありませんので、株式などよりも安定的な投資ができるんですね。

底地権投資メリット④

「大きな臨時収入が入ることがある」

地代とは別に、契約の更新をする時に更新料が支払われます。

また、借地人が建物を建て替える時や、借地権を譲渡する時などには承諾料の支払いがあります。

こうした更新料や承諾料は年間地代の何倍にもなることがあって、それなり高額な収入を得られるんですね。

底地権投資メリット⑤ 

「固定資産税を安く済ませられる」

土地にはすべて固定資産税がかかってきますが、借地権が設定されていると安くなるんですね。

底地権者は確かにその土地を所有していますが、実質的に利用しているのは借地権者であるからです。

通常よりも何割も安くなりますので、ランニングコストを抑えられるというメリットがあります。

底地権投資の3つのデメリット

物事は表裏一体 底地投資にもデメリットは存在します 明確にしていきます

底地権投資デメリット①

「収入がそれほど高くならない」

土地を貸すだけで、その上にある建物の賃料は取れませんので、どうしてもマンションやテナントビルなどを経営するよりも低い金額しか入ってきません。

安定性はありますが、入ってくる利益は大きくないということですね。

底地権投資デメリット②

「底地だけではローンを組みづらい」

法律上借地権の方が強いため、その土地の処分がしづらいというのがその原因ですね。

土地を担保に融資を受けたいと思っても、底地権だけでは渋る銀行が多いのが実情です。

とはいえ、底地の取り扱い実績が高い金融機関などでは問題なく融資をしてくれますし、価値に見合ったローン組みができることもありますよ。

底地権投資デメリット③

「エリアによっては売却が難しい」

すでに借地権が設定されている底地というのは、素人は購入することがありませんので、それだけ買い手が少ないからですね。

とはいえ、商業地や路線価が高い土地などは、底地だけで収益があるというのが明白ですので、買い手を見つけやすいこともあります。

土地次第ということになりますので、いかにして兌換性の高い土地を見つけられるかというのも、底地権投資をうまく行う一つの秘訣と言えますね。

投資に見合う優良な底地情報はどうしたら見つかる?

底地投資は、建物を貸す家賃業とは違って、土地そのものの価値以外に投資価値を高める要素があまりない・・・

そのため、この投資手法では、効率の良い土地を見つけられるかが成功のポイントのほとんどを占めています

それでは、投資効率の良い底地情報は、どうやって手に入れれば良いのでしょうか?

 

・不動産会社

・金融機関

・弁護士

・税理士

・相続コンサルタント

・WEB上の不動産広告(各種ポータルサイト等)

 

主にはこの様なところに頼ることとなりますね。

しかし、借地人と地主との間でトラブルが起きていたり他etc・・・アブノーマルな物件は、不動産会社もその他も、なかなか個人のユーザーには紹介し辛いでしょう。

従って情報を開示してくれない場合もありますね。

弊社でもこの様な物件をエンドユーザーに紹介することは100%ありません。

しかし、それでも欲しいお気持ちがあるのなら、先ずは行動、アプローチしてみることをご提案いたします。

不動産は第1に情報、第2に情報、第3に情報ですからね。

しかし、レアな優良な情報を、一見さんには紹介しない・したくないのが、不動産屋の一般的な心情でしょう。

だからこそアプローチ方法は、ユニーク且つ知的に行っていただくことをここにお勧めいたします。

クラウドファンディングで資金調達するくらいのお気持ちでユニークにアプローチできたらベストですよね。

あなたに物件を紹介することによって、どのようなメリットがあるのか?

例えば

投資用物件を紹介ください。
私の年収はいくらいくら(平均よりも高い)で、ここと・あそこと・ここに、この様な物件を所有しており、○○億円まで銀行融資が可能です。妻は○○の職業についており年収が○○万円のため安心ですよ。

このように自己紹介をしていただいても、このような属性の方は履いて捨てるほど、いくらでもいるじゃないですか?

しかもメールで来る。笑

沢山の会社にばらまいているのでしょうね。

それよりも、

私は○○のプロジェクトを進めており、過去にこれほどの方達から喜びの声と支援金をいただきました。
このプロジェクトを成功させるためにも、私が組める限りのローンを組んで投資物件を買って、正当な配当を得て、少しでも私の時間をこのプロジェクトのために使いたいと考えています。
私も支援者もこのプロジェクトが成功することに意義を見出しているからです。
このプロジェクトは○○の人たちを救うことが出来るのです。
だからこそこのプロジェクトに集中するために私には時間が必要です。そのために定期的な安定収入となる不労所得が必要なのです。
協力してくれませんか。

少し変わった例えでしたが、何を申したいのかというと、とにかく、あなたのファンを沢山つくることも良い情報を得るための大切な条件の1つということ。

泥臭くアプローチしてくださった方が、協力したいって思わせますよね。笑

ベースとして一般的な不動産投資家も当然に安く不動産を買いたいと思っている。

しかし同じ値段で売るなら親しい不動産屋同士で利の回しっこをしたいと考えるのが一般的な不動産会社のスタイルです。

大手不動産会社の基本的な収益化の仕方でもありますね。

また、町場の不動産屋も優良な情報をもっていることが往々にしてありますから侮れません、馬鹿にしていないで重宝した方が良いですよ。

町場の不動産会社が生き残っていられるのも、この不動産業界が、今もなお旧態依然とした業界である点に尽きるのではないでしょうか?

情報の隠し合い、閉ざされたクローズドな情報がどこかしらの不動産会社に存在する場合もありますからね。

繰り返しますが不動産は第1に情報、第2に情報、第3に情報です。

底地投資を成功させるためには、まず市場からのニーズが高い底地を見つけること、つまり情報が命なのですから。

投資に見合う底地の条件①

具体的には、駅前や大型商業施設の近く、商業地、都市部といった条件に適っている点。

投資に見合う底地の条件②

土地の購入金額から見て収益性が高い地代を設定できるかという点。

底地権投資の効率はこの二つ、つまり土地購入費と地代のバランスにかかっていますので、しっかりと見極めたいところです。

地代も何十年も前の価格のままであるケースも多く、それにもかかわらず、希望通りの金額に改定できるとは限りません。

従って土地を購入する前に、周囲にある似たような条件の物件の地代をリサーチするとともに、利益の出る地代を請求できるか?を調べる必要がありますね。

底地投資を中長期で成功させるためにすべきこと

効率が良さそうな土地ができたら、今度は借地人との関係において事前に確認すべきことが2点ほどありますよ

①契約内容の確定

その一つは、契約内容の確定です。

利益の出る地代を盛り込むのはもちろんのこと、一時金の取り決めについてもきちんと確認すべきです。

具体的には、更新料や承諾料ですね。

これらの収入は、金額が大きく無視できないものですので、契約の中に含められているかどうかを確実にチェックしましょう。

これらの一時金は、法令上は支払い義務のないものですので、契約書に記載がないと後々借地人とトラブルになってしまうことがありますよ。

また、できるだけ具体的な金額もしくは金額を計算する式を入れるようにして、利益を確保できるようにしておくことも大事ですよ。

②借地人への気遣い

購入後は、基本的なこととして借地人との関係を良いものに保つよう努力しましょう。

現在の法律において底地権者と借地権者では、借地権者の方が圧倒的に強い権利を持っています。

そのため、借り手との間でトラブルになると地主が不利な状況になってしまうことが多いんですね。

そのため、できるだけ無用なトラブルにならないように、日ごろからコミュニケーションを取って良い関係を保つのは投資を成功させるために重要なことですよ。

そして、賃料の支払いは常に確認して支払い遅れが生じていないか、滞納はないかを毎月確かめましょう。

借地人の支払い力がなくなると、何か月も滞納してから気付いても手遅れとなってしまいます。

できるだけ早めに気づき、連絡をすることでリスクを減らせるんですね。

まとめ


今回は主に底地権は投資に向いているのか?

を検証してみました。

答えは、上述した通り土地によっては向いているということになります。

しかし、先述の通り底地投資にもメリットはありますが、大きい枠で投資に向いているのか?を考えると、その回答は残念ながら「向いていない」。

底地は負の不動産ということになるでしょう。

しかし、時間はかかる可能性が高いにせよ、借地人との良好な関係を築く事で、将来的に借地権を購入するチャンスが訪れるかもしれません。

そこで底地、借地を所有権化することで、資産が大きく化ける可能性もあります

都会のど真ん中に底地・借地が存していることも多々ありますしね。

海外不動産への投資や、不動産投資信託他、様々な投資先がありますが、底地への投資についてもアンテナを張っていただければ、あなたの投資ライフにプラスをもたらす可能性も多分にあるということです。

当コンテンツを介して底地への投資が実を結ぶことを願っております。

今回も最後までお読みいただき有難うございました。

 

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