底地・借地の問題は底地・借地ガイドにお任せください。経験豊富な宅建士・不動産鑑定士・税理士・弁護士のチームで手助けいたします。

底地権者の「介入権」とは?借地非訟で慌てる前に一読ください

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

地主が持つ権利である介入権とはいったいどのようなものなのでしょうか?

様々な時代を経て、現在では負動産とも言われる底地権。

法的な性格として利用権のない所有権とも言われる底地権。

または不完全所有権とも言われる底地権。

その理由は、借地人の「使用」や「収益」する権利が半永久的といえるほどに強固なためです。

しかし底地権者である地主には、介入権といって、借地権を優先的に買い取ることができる権利があります。

今回は、この介入権にフォーカスし、介入権とはどのような権利なのか?

介入権を行使することでどのようなメリットがあり、どのようなデメリットがあるのか?

このあたりを踏まえ、介入権を紐解いていきます。

底地権者の介入権とは?

借り手である借地人は、自分が持っている借地権を他人に譲渡したり売ったりすることができますが、事前に底地権者つまり地主の承諾が必要ですよね。

これは民法612条1項の定めです。

しかし、地主から承諾を得られないと、借地非訟と言って裁判所に申し立てて公的な許可を得るとの制度もあります。

このままだと地主の要望は全く反映されることがありませんので、第三者に先んじて自分で借地権を買い取ることが可能なんですね。

これが介入権ということです。

土地の借り手が借地権を他人に売却したい、または、競売によって第三者に借地権が移る時に、地主が優先してその借地権を買い取れるという権利のことを指します。

簡単に言うと介入権は借地権買い取りの優先権とも言えますね。

ただし、土地にはすでに建物があるはずですので、その建物も含めて買い取る必要があります。

建物が古く、減価償却期間も過ぎているようなものであれば、まだ安心ですが、築年数がわりと浅いものに関しては注意が必要ですよ。

また、単に買い取りますという約束をするだけでなく、実際に代金を用意して買い取りをしないといけないため、事前に資金準備なども求められることになりますね。

 

関連記事

「借地上の建物を空家にしているから、放火も怖いよぉ~」 「台風で屋根が飛ぶリスクもあるわよね・・・」 「地代も払い続けているし」 だから借地権を売却して手放したいのに・・・ 建物も朽ちてきたから 借地上の建物を建替えた[…]

介入権を行使する2つのメリット

介入権を行使するメリット①

「第三者に借地権が渡るのを防げる」

底地権者が介入権を行使することにはまず、第三者に借地権が渡るのを防げるというメリットがあります。

介入権がなければ、借地権者は自由に誰にでも権利を売ることができてしまいますね。

また、競売となった場合には実質上誰にでも権利取得の機会が出てきます。

こうなると、地主としては土地がどのように使われるかなどの心配が生まれますよね。

借地権はあくまでも、地主が借り手のことを信頼してかなり強い権利を与えるという考えにありますので、その根本にある信頼がないのであれば借地権が第三者に行くのは避けたいところです。

そこで介入権を行使すれば、借り手が自由に第三者に権利を売り渡すのを防げるというわけですね。

介入権を行使するメリット②

「地主が土地の全権利を持てる(所有権化)

同じ土地でも底地権と借地権では、かなりの程度底地権の方が弱い状況です。

本来の所有者である地主が強い権利を持てないため、借地権を買い取って権利を確実なものとしようとするのは自然のことと言えますね。

底地権者が借地権を買い取れば、その土地に権利を行使する第三者はいなくなるわけですので、何の心配もなくなるというわけです。

介入権を行使する2つのデメリット

介入権を行使するデメリット①

「借地権が実勢価格よりも高くなる可能性がある」

介入権を行使すると、裁判所が買取金額を指定することになります。

この金額の査定は、鑑定委員会というものが設けられてここで決められます。

鑑定委員会は不動産鑑定士などの不動産のプロが入っていますので適正価格とも言えますが、実際には市場の相場というよりも理論値が提示されるんですね。

そのため、借地人が第三者に売り渡そうとしていた借地権価格よりも高くなるケースも考えられますので注意が必要となりますね。

大よそ土地の実勢価格の5割~7割となる可能性が高くなることが通常です。

借り手が権利を売りたいといって提示した金額を見て、このくらいの金額なら安いと思って介入権を行使したところ、裁判所から想像以上に高い金額を出されてしまうと、経済的なダメージを受けることになります。

介入権を行使するデメリット②

「裁判所を通すことになり面倒」

基本的に、借地人が借地非訟の申し立てをすることによって、正式に介入権を申し立てられるようになりますので、裁判所を通さないと権利が行使できないためです。

そのためには、自ら裁判所での手続きをしないといけませんよ。

調停委員による話し合いの場も何回かあり、度々裁判所に行かないといけなくなります。

そして、裁判所が決定を出すまでにある程度の期間がかかることも覚えておくべきですね。

すぐに買取をしたいと思っても、裁判所次第ということになりますので、待機期間が出てくるというわけですね。

こうしたことから、できるだけ借地人との初期の話し合いの中で、権利と建物の買い取りを決めるようにするのがベストです。

裁判所を通すと、どうしても時間や手間、そしてある程度の費用もかかりますので、交渉によって合意を得られれば面倒を避けられるというわけですね。

介入権を行使するタイミングとは?

元々、底地権者には介入権が存在しています。

そのため、借地人が借地権を第三者に売ると言った時に、まず自分が買い取りたいと伝えることができます。

こうすることで、前述の通り裁判所を通さずに済み、スムーズに手続きを進めることができるようになりますね。

しかし、この交渉がうまく行くとは限りませんよね。

まず、買い取り金額の折り合いがつかないということが考えられます。

借地権の買い取りに際しては、土地の上にある建物も一緒に買い取るということもあって、借地人はできるだけ高い金額で売りたいからです。

また、借地人は知人や家族など、特定の人に売りたいという希望を持っていることも多いものです。

自分で建てて管理してきた建物を、知っている人に使ってもらいたいと思うからですね。

金額もそうですが、こうした思い入れも大事な要素となり、地主に売却するのを渋るケースも多く見られます。

このように、借地人と地主の間で合意がなされないと、借地非訟と言って裁判所からの許可を得る手続きに入ります。

借地非訟では多くの場合、借地人の言い分が認められて、第三者への譲渡や売却が許可される可能性が高くなりますので、地主としては介入権を行使しないといけませんね。

ここが、一般的なケースでの介入権を行使するタイミングとなります。

借地人が裁判所に借地非訟の申し立てをした時に、地主が裁判所に介入権を申し立てるということですね。

その後、両者の言い分を裁判所で聞き取る集まりが持たれ、調停委員による評価や現地での調査が実施されます。

こうして最終的に裁判所から、介入権の行使が正当であることが示されると同時に、買い取り金額が指定されることになります。

その後、その内容に沿って借地人に指定された金額を支払い、権利や建物が引き渡されるという形で進んでいきます。

まとめ


介入権の行使は最後のカードと言えるでしょう。

地主の中には借地権を買い戻したいと考えている方が多いものです。

しかし借地人が借地権を入手した経緯によっては、

底地犬
底地犬
買い戻すなんてありない
底地犬
底地犬
更地にして返してね

この様に頑なに考えている地主もいらっしゃいます。

私も地主へ借地権の買戻しの提案をした際に、地主さんに鼻で笑われてしまったことがありますね。

寝言は家で言ってくださいねと地主さんなりの考えで言いたかったのでしょう笑。

一方、借地人の中には、借地権が買ったり売ったりできる強い権利である事をご存知でありながら、借地上の建物を自費で解体・撤去して更地にし感謝の念を込めて返還される方も稀にいらっしゃいますね。

また、注意点の補足として、介入権の行使によって、裁判所が借地権の買取価格を命令する権利は、上述の手続きによって裁判所を介さないと使えませんので、予めご承知おきください。

介入権を行使することにはメリットがあるわけですが、デメリットも存在します。

慎重に判断する必要があるので、先ずは専門家にご相談くださいね。

最後までお読みいただき有難うございました。

無料相談実施中! 当サイトの記事をお読み頂いても問題が解決しない場合には、直接ご相談頂いた方がよい可能性があります。
底地・借地の問題を
経験豊富な宅建士、不動産鑑定士、税理士、弁護士のチームで手助けいたします。
ご相談は無料ですので
お気軽にお問い合わせください。

ご相談・お問い合わせ