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「借地権」ランニングコストの全てがまる解り 「所有権」との比較含む

この記事を読むのに必要な時間は約 10 分です。

土地を購入して所有権を得るよりも、初期投資金額がかなり低いというものも魅力な借地権

借地権を使った不動産投資は様々な地域、物件で行われるようになっています。

しかし、借地権は所有権の不動産には不必要なランニングコストがかかります。

定常的に支払うものと、かなり頻度の低いものの2種類があるんですね。

いまいち全容を掴みにくい借地権の維持コストの全てや、所有権と借地権の支払い比較などを旧法借地権を元に明らかにしていきますので、これから借地権投資を始める方や、借地権を相続により取得した方は必見ですよ。

「借地権」にかかる全てのランニングコストを解明

⒈ 地代(じだい・ちだい)

定常的に支払うものとしては、やはり地代が一番大きいですね。

半年分をまとめて地主に支払うケースや、毎月支払うケースなど支払方法については様々ですね。

確実にこの予算を常に取り分けておかないといけません。

地代は地主との間で契約によって定められるものですので、最初の段階で年間地代がどのくらいになるのかを把握して、収支予測を立てることが重要ですよ。

 

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⒉ 建物の固定資産税、都市計画税

借地権はあくまでも土地を借りているだけですので、土地に固定資産税などはかかりません。

固定資産税等は土地所有者である地主にのみ課税されるものだからです。

ただし、土地の上にある建物については固定資産税と都市計画税がかかってきますよ。

こうした税金は不動産を対象としたものであり、一般住宅であれテナントビルであれ、不動産であれば課税されるんですね。

固定資産税は、毎年1月1日にその不動産を所有している人に対して課税されます。

そのため、納税通知書が来る前に譲渡するなどしていても、その年の1月1日に所有していれば通知書が来ますので注意しましょう。

税額は不動産として価値がいくらあるかによって決められます。

つまり、大きくて価値のある建物であればあるほど高くなるということですね。

この資産価値の評価は、固定資産評価員というプロが行います。

一回評価をすると3年間は変わることがありませんが、3年が過ぎるとまた新たな評価がなされ、税額が変動することになるんですね。

ちなみに新築住宅の場合は減額措置がありますので、本来の資産評価額よりも安くなります。

通常不動産は築年数が経てば経つほど不動産価値が落ちていくものですので、以下に表をアップしますね。

経過年数に伴って固定資産税も下がることになりますよ。

【主な資産の減価償却耐用年数】

実際に計算してみよう!

底地犬・借地犬
底地犬・借地犬
先ずはじめに新築住宅における建物の固定資産税の減免措置の表と中古住宅の場合の経年減価補正率の表をチェックしてね

【一般住宅の場合】

【長期優良住宅の場合】

【経年減価補正率】

今度こそ実際に計算してみよう!

Q.一般的な建物を所有(借地権)している場合

●家屋
種類:専用住宅 ※戸建て
構造:木造2階建て(長期優良住宅ではない)
床面積:100㎡
竣工時の評価額:10,000,000円
経過年数:2年(経年減価補正率=75%)
軽減特例:建物は新築時から3年間は半額

課税標準額の算出

10,000,000円(竣工時の建物評価額)×0.75(経年減価補正率)=7,500,000円

税相当額の算出

7,500,000円(課税標準額)×1.4%(標準税率)×2分の1(当初3年の建物固定資産税の減免措置分)

このケースでの建物の固定資産税額は52,500円/年となりますね。

なお都市計画税の算出式は以下の通りです。

7,500,000円(課税標準額)×0.3%(標準税率)

都市計画税は22,500円/年

計75,000円の税金が生じるということですね。

なお、税金は地主との関係で支払うランニングコストよりも、よりシビアな支出とも言えますね。

確実に税の納付ができるようにしておかないと、差し押さえの危険性が高まりますので、税支払いは欠かさずに行えるようにしておくことが欠かせませんね。

災害などの特別な事情がない限りは、支払いの猶予は難しく交渉によってなんとかなるものではありません。

⒊各種保険(火災・家財・地震・水災)

建物の保険(火災・家財・地震・水災等)への加入は任意ですが、住宅ローンを利用して借地権付き建物を購入する場合は、原則として加入が融資条件になる場合もあります。

しかし任意のケースがあっても、万一の備えとしてそれなりの保険には加入しておいた方が良いでしょう。

プランや建物の構造、築年数や保健期間他により保険金額は大きく変わりますが、最低限の火災保険プランであれば、年額1万円程度みてもらえれば良いでしょう。

居住しているのか?

空家なのか?

によっても火災保険の金額やプランが変わりますので注意くださいね。

借地権維持に定期的にかかる費用とは?

⒈ 更新料

借地権には存続期間があり、一律30年と決められています。

もしくは、契約書で一定の期間を指定することもありますね。

この存続期間が過ぎた時に、契約を更新するかどうかを決めます。

もし更新して土地を使い続けるということになれば、ほとんどの場合で更新料を支払うことになります。

一応、法律では更新料についての取り決めはないため、借地人に支払いをする法的義務はありませんよ。

しかし、現実として習慣上更新料を支払うのは当然となっていますので、地主としても請求を行うんですね。

また、契約書において更新料が必要なることが記載されていれば、自動的に支払い義務が生じますね。

更新料は地域や土地の内容によって違いがありますが、総じてそれなり高い金額になります。

一般的には以下計算式で求めることができます。

路線価×土地の平米数×借地権割合×5パーセント程度

借地権割合というのは、国税庁の出している路線価図によって見ることができるもので、その土地について借地権が占める利用価値がどのくらいかを示す割合ですね。

最後のパーセンテージは地主や地域、土地によって変わるということもあり、バラツキがあります。

そのため、場合によっては思っていたよりも高い金額を請求される可能性もありますので注意しておきましょう。

 

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⒉建替え、増改築承諾料

借地権はあくまでも土地を借りているだけで、地上権を持っていない限り、建物に大きな変更を加える時には底地権者の承諾が必要になりますよね。

建物の完全なる建て替えはもちろんのこと、増改築についても同様です。

もちろん、ほとんど建物の構造や外観を変えることのない工事であれば承諾なしでも問題ありませんが、特に建物の床面積を変えるような工事では承諾なしに行ってはいけません。

もし底地権者の承諾を取らずに勝手に工事をしてしまうと、契約解除の原因となり、最悪その土地を明け渡す羽目にもなりかねませんよ。

ランニングコストという面で見ると、この承諾を底地権者からもらう時に、承諾料を支払うことになります。

この承諾料も法律で明確に定められているものではありませんので、本来支払い義務は存在しません。

しかし、不動産取引における通常の習慣となっていますので、支払いをするのは普通のことですね。

承諾料は一般的に、以下計算式によって求められることが多いですね。

借地権価格×10パーセント程度

※建物の構造などにより異なります

この借地権価格というのは、借地人がその土地を使うことで得ている利益のことです。

具体的には賃料から諸々の経費を除いた金額ですね。

利益の1割を承諾料として支払うと覚えておけば、ある程度の相場はつかめます。

ただし、この計算はそれぞれの底地権や土地の性質によっても違ってきますので、事前に確認しておいた方が安心です。

どちらにしても、それなり高い金額となりますね。

ただでさえ建て替えなどには高い工事コストがかかりますので、事前にこの費用も見積もっておかないと、収支を圧迫しかねませんので注意しましょう。

 

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⒊譲渡承諾料(名義書き換え料)

借地権は譲渡や転貸ができる権利の一つです。

この権利はコスパ良く土地を使うのに適したものであるため、譲渡することによって利益を上げることもできるのが利点ですよね。

また、相続などを視野に入れて、子どもなどに借地権を贈与するということもよくあります。

借地権は利益を生み出せる大事な財産の一つですので、しっかりとその相続についても考えておくことは大事ですよね。

ただし、他人に譲渡する場合には底地権者の承諾が必要となっていますので注意が必要です。

勝手に名義を書き換えることはできず、承諾なしに行った行為は無効となりますね。

そして、地主の承諾が得られて借地権を譲渡するとなった場合、地主に承諾料を支払うのが一般的です。

この承諾料も特に法令で定められているものではなく、本来何らかの支払い義務があるわけではありません。

しかし、承諾をしてもらう感謝の意味も込めて、習慣として承諾利用を払うのが普通です。

承諾料の相場は、建物の増改築の際の承諾料と同じく以下式によって求められます。

借地権価格×10パーセント

もちろん、これはあくまでも一つの目安であり、地域の習慣によって変わりますよ。

また、誰に譲渡するのかということでもパーセンテージが変わってくることが多いですね。

現在の借地人が、全く関係のない第三者に譲渡する場合、つまり売買利益を狙って譲渡する場合は、10パーセントか少し上の割合となります。

一方で、借地人の子どもなど、相続目的で譲渡する場合は、ぐっとパーセンテージが下がります。

最低で3パーセント程度まで下げるケースもあります。

商売目的で譲渡するのではないことや、家族というつながりのある人に譲渡するためという理由が関係しているんですね。

所有権と借地権の支払い比較

どちらがお買い得なのか?

 

住宅購入を検討している方が、もし気になる借地権(旧法の場合として)の物件を見つけた際に、どのようにして所有権付きの不動産と比較検討したら良いのかを図に表しました。

とてつもなくお気に入りの場所に借地権の物件が売り出されているのに、正しい知識がないが故に買い逃してしまったら、もったいないですもんね。

 

更新料を支払っても所有権と比較し、借地権の方がはるかに支払いが安く済むことがわかりますね。

家の建て替えをしたい時にも、家にかけられる分に余裕がでてくるので有難いですね。

まとめ

旧法に基づく借地のランニングコストなどについて記述してきましたが、新法借地権に基づく借地については支払いの項目が異なってきますので念のため少し記述しますね。

『新法借地権のみに基づく借地の支払いについて』

・解体積立金 ※毎月支払うケースが多い

・保証金(権利金) ※借地権価格と理解ください、大よそ更地価格の15%~20%

投資用、居住用含め住宅を探している方や相続により借地権を所有された方は、このコンテンツにより借地権を維持していくのに必要なランニングコストを理解頂けたかと思います。

思わぬ素敵な立地に借地権が存することも多分ですから、今後の不動産探しや、維持していくのみの方はその資金計算にお役立てくださいね。

今回も最後までお読みいただき有難うございました。

 

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