借地権付き建物は売却して現金に換金することのできる強い権利形態です。
借地を第三者に売ることで利益を得ることもできます。
しかし実務において、これすら知らない借地人さんが実に多いのだなぁと感じる今日この頃でもあります。
要するに借地権は、強固な権利である事実すら知らない借地人さんが多いということなんですね。
まぁ最近はネットの普及に伴いさすがに減りましたかね。
なお、借地権は、投資対象としてもそこそこ人気のある不動産タイプですので、条件が合えば売りやすいのも嬉しいところですよね。
ただ、借地権にも売却に伴ういくつかの注意点がありますので、事前に把握しておくことが大事になります。
こうした点を押さえておかないと、手続きがスムーズに行かなかったり、譲渡そのものができなくなってしまったり、値段がたたかれてしまったりと借地人さんにとってはマイナスだらけです。
そこで今回は、巷の借地や底地に関するサイトでは教えてくれない秘伝の売却マニュアルを以下にお届けしてまいります。
INDEX
借地権を売るときの２つの注意点
借地権売却の注意点①
「借地権の売却には地主の承諾が必要」
借地権はかなり強い権利ですが、法律として、売却（譲渡）は勝手に行えないんですね。
もし、地主の承諾なしに行ってしまうと契約が無効になることもありますので注意しましょう。
しかし、ここでの注意点は、売却の承諾を得れるかだけではありません。
以下点も注意して事前に把握しておきましょう。
Q 抵当権設定承諾書に署名および抵当権設定承諾に際し印鑑証明書を銀行に提出してもらえるの？
Q 借地権の買主が不動産分譲業者の場合、名義書き換え料は、転売の都度、必要なの？
Q 借地権の買主が不動産分譲業者の場合、建替え承諾料は一体幾らなの？
Q 借地権の買主が不動産分譲業者の場合、土地を区分け（分筆）して分譲販売するに際し、借地権界の通りに、地主の所有する土地を公法上で分筆することに協力いただけるのかなぁ？
Q 借地権の買主が不動産分譲業者の場合、借地人が増えることに伴い、地代や更新料ほかの収入が増える分、手間も増える点を了承いただけるのかなぁ？
この様に、借地権の購入者の未来及び、地主の未来も念頭に入れながら、借地権売却に伴い考慮することが、とても重要なんですね。
借地権売却の注意点②
「地主に承諾料を支払うことになる」
地主が譲渡を承諾したということの一つの表現でもあり、承諾料の支払いが行われたことによって承諾の意思が明確になることもあります。
承諾料自体は法律で定められているものではありませんので、法的義務はありません。
しかし、習慣として支払いをするのは普通のことですし、契約書にそれが定められていることも多いですね。
まずは、賃貸借契約書を確認して譲渡に当たっての承諾料の記載がある、あるならどんな内容になっているかをチェックしましょう。
その上で、承諾料がいくらになるかを地主と話し合い確認することも大事です。
概して高い金額となることが多いので、その分の予算も見込んでおく必要があります。
売却の承諾料の相場は以下の通りです。
「譲渡承諾料」や「名義書き換え料」と言われるいる金種です。
他の承諾料の金額も予め確認する
「借地を売り易くする算段ですよ」
借地権を売却する際に、借地人が地主に支払う名義書き換え料以外に、借地権の買主が、建物を新築する・増改築するに際しかかる承諾料の費用やなどに関しても、売却の前段で明確にしておきましょう。
この点を、借地権の買主に明確にしてあげることが出来れば、買主は安心ですし、この情報を事前に入手することは、借地権を売り易くすることに繋がります。
借地権のみで住宅ローンは組めるのか？
借地権では住宅ローンが組みづらいと一般的に言われております。
借地権は所有権とは異なり、土地の所有ではありませんので、土地そのものを担保にできません。
銀行も担保にしづらいと考えて、最初から借地権だけではローンには不適だとはねつけてしまうところもあります。
事実、フラット35（住宅金融支援機構）では借地権はローンが組めませんし、一部の銀行では、借地権融資に後ろ向きな銀行も多いのが事実です。
とはいえ、上述の通りすべての金融機関が借地権のローン申し込みを拒否しているわけではありません。
メガバンク（三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三菱UFJ銀行）では、借地権融資に実際に寛容ですよね。
所有権がなくても、上物の建物を担保とすることで住宅ローンを組めるとしているところも少なくありませんよ。
また、エリアや土地の面積、資産評価額によっては借地権だけでも相応の資産価値がありますので、担保として十分と見なされることもあるんですね。
そもそも、乱暴な言い方をすると、底地権と借地権では基本的に借地権の方が強い権利ですよね。
また、大体のエリアにおいて、相続税を算出するための路線価では、借地権の割合の方が高い。
商業地などの利用価値が高い土地においては、その借地権割合がぐっと高くなります。
まぁ実務においては、借地権割合がどのような割合であっても、その通りに取引するケースは少ないですけどね。
しかし、借地権割合が高いエリアで在ればあるほど、金融機関もローンに前向きになりますね。
さらに、借地権や底地権の取引をメインとしているところ、取引実績が高い会社も多くあります。
こうした会社は借地権の処分に長けていますので、普通の所有権と変わらずに借地権のみのローン提供を行えるんですね。
こうした点を踏まえて、借地権でローンを受けるためのポイントとしては、まず建物の処分を条件として申し込みを行うことを挙げられますね。
最初から金融機関に、借地権付きの建物なので兌換性を考えて建物の方も担保にできると申し出ることで、審査に通る可能性を高めることができます。
もう一つのポイントは、地主からの建物処分の承諾書を得ておくことですね。
建物を譲渡する場合、建て替えをする場合などは地主の許可が常に必要となるからです。
建物を担保代わりにしても、地主の許可がなければ意味がありませんので、事前に地主からの承諾書を得ておくことで審査の際の印象が大きく良くなります。
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借地権を売るステップ
借地権に強いパートナーを探そう！
借地権の売却には、優良なパートナー、つまり借地権売却に強い不動産会社とのパイプが必須です。
これは要ですね。
単純に借地権のみの売却でも良い場合がありますが、その前に借地権者であるあなたの懐を肥やす、要するには、成功する借地権売却のシナリオを描き提案してくれるような優良なパートナーとの出会いが不可欠となります。
以下の様な提案をしてくれる方でない限り、借地権の売却を委任してはいけません。
提案①「地主と協力し一つの所有権として売却する」
クリックで拡大底地を売りたいと考えている地主も多いものです。
タイミングさえ合えば、地主と協力して、一つの所有権として売り出すとのスキームです。
売却で得たお金を地主とどのような割合で分けるのかも肝となりますね。
提案②「土地を2分割し所有権化してから売却する」
クリックで拡大1つの土地（一筆）を2つの土地に分筆・分割するには、確定測量などの費用や、場合により建物の解体工事費、室内の残置物処理費、外交撤去費用などのお金がかかりますので売却後にしっかりと回収できるか否かもシュミレーションしてもらいましょう。
なお、パートナー選びの総論としては、２～３の不動産会社の門を叩くのが良いでしょう。
その際に、あなたの接客をする営業マンが、上述の様な提案をしてくれる人なのかを厳しく見極めてください。
そこで合格点を付けられるような、つまりは、あなたの借地権売却を成功に導いてくれるパートナーと巡り合えたなら、次は借地権の売却想定額を知るステップへと駒を進めてください。
また、その際に同時に売ろうとしている借地権の市場の流通性の高低についても確認しておきましょうね。
借地権の売却に伴う諸費用も予め把握しよう！
一般的な借地権売却に必要な諸経費です。
| ●借地権価格が3000万の場合 | |
|---|---|
| 印紙代 | 10,000円 |
| 住宅ローンの残債がある場合は、抵当権抹消の登記費用 | 約40,000円 |
| 婚姻や離婚による氏名変更等、変更がある場合は、 表題部登記の変更登記費用 | 約30,000円 |
| 仲介手数料 | 1,056,000円 |
| 住宅ローンの残債やお金を借りている銀行によっては、 全額の繰り上げ返済手数料 | 0円～約60,000円 |
| 借地権の売却に伴う地主への承諾料 | 約3,000,000円 |
| 敷地や建物内の残置物や動産の撤去費用 | ※買主との取り決め によっては不要 |
なお、一般的には更新料は戻りませんのでご注意ください。
更新料を返してと地主に言ったら、へそを曲げられる可能性もありますから、お気を付けくださいね。
地主の言い分としては、「更新する気持ちで更新料をお支払いしたんでしょっ」というものです。
誰に売るのか？
選択肢①「地主に売る」
売却先としては第一選択肢として、まずは地主に交渉する方が楽でお勧めです。
承諾を求める必要もありませんし、地主にとってもメリットが大きいため話がまとまりやすいのがメリットです。
上述の譲渡承諾料がかからない点もメリットと言えますよね。
選択肢②「買取り業者に売る」
借地権の取引実績が高い不動産会社に持ち込むのも楽ですね。
一切の手続きを代行してくれることもあるので、より素早く売却できるのもうれしいところです。
ただし、直接第三者や地主に売るよりも販売価格が安くなってしまうことがあるので、その点は注意しましょう。
選択肢③「第三者に売る」
第三者に売却する場合は、不動産仲介会社に売却の依頼をし、売りに出してもらうことが賢明です。
売却までに時間がかかるケースもありますが、高い金額で売れる可能性があります。
地主からの借地譲渡の承諾を得よう
それと同時に、もしくは地主によっては先に、地主からの借地権譲渡の承諾を得られるようにしておくのがベストですね。
土地の賃貸借契約書に記載があれば、借地権譲渡に伴う承諾料（名義書き換え料）がいくらなのかも、資金計画の一環としてしっかりと把握しておきましょう。
しかし、古い時代の土地の賃貸借契約だと、契約書そのものが無いケースや、後から結ぶケースが実に多いんですよね。
従って、日ごろから地主と良い関係を保つことができていれば、このあたりの問題もスムーズに運ぶこともありますので、将来的に借地の売却を検討している方は、今からでも遅くありません。
地主との関係性を良くする努力をして参りましょう。
なお、承諾が得られることが分かっているのであれば、遅くなっても問題ありません。
しかし、承諾が得られるかどうか不明の場合は、早い段階で譲渡の話をしておかないと、せっかく買い手が現れても承諾が得られないという事態になりかねませんので注意が必要です。
クリックで拡大
クリックで拡大地主から売却の承諾を得られなかったら？
もし、地主からの承諾が得られない場合は、借地非訟という手続きを行うことになります。
これは、地主の承諾がなくても、裁判所に申し出ることによって裁判所からの許可を得て借地権の譲渡ができるというものです。
借地人にはとてもありがたい制度ですが、裁判所からの許可が出るまでには半年以上かかることも珍しくなかったり、デメリットもありますから、時期的な調整だけでなく、借地非訟についてもしっかりと学んでおく必要があります。
地主の承諾もしくは裁判所の許可が得られたのであれば、売買契約書を作成して買い手との間で契約を締結します。
その後の所有権移転の登記手続きなどもプロの不動産会社が登記を行う司法書士を準備してくれたりとすべて段取りしてくれますから、信頼できる営業パーソンであれば、一任しても良いでしょう。
借地上の建物の立会い（設備の不具合であるとか、残置物の有無他）などを経て、物件の残代金や公租公課、諸々の諸費用を清算し、基本的にはこれで売却の手続きは終了です。
しかし、建物が集合住宅だったりテナントビルだったりする場合は、賃借人にオーナーが代わることを連絡してあげた方が安心です。
賃料が変わるなどの事情がなくても、賃料の振込先や、賃貸管理を行う窓口などが変わったり、賃貸借契約を書き換える必要が出てくるケースもあるので、事前に連絡してあげた方が親切だと言えますね。
「借地上の建物を空家にしているから、放火も怖いよぉ～」「台風で屋根が飛ぶリスクもあるわよね・・・」「地代も払い続けているし」だから借地権を売却して手放したいのに・・・建物も朽ちてきたから借地上の建物を建替えた[…]
地主には借地を買取る権利が認められている（介入権）
借地権の売却において一つのネックとなるのが、前述している地主の承諾ですよね。
承諾なしには借地権は売却できないことになっているので、ここは慎重に事を進める必要があります。
第三者に売りたい場合、もし地主がどうしても承諾してくれない場合は、上記で述べている通り裁判所に借地非訟を申し立てることができます。
これにより、裁判所から許可を得るのですが、ここでも注意点があるんですね。
それが地主が持つ介入権です。
クリックで拡大介入権とは、借地権を第三者に譲渡させたくない場合、正当な事由があれば地主が自ら優先して買い取れるという権利のことです。
借地人が借地非訟をした段階で、地主が買い取りをしたいと裁判所に申し立てることによって有効となります。
ただし、申し立てをするだけで自動的に地主が買い取ることになるわけではなく、裁判所が地主の言い分が正当かどうかを判断してからということになりますね。
もし裁判所が介入権が正当だと判断すれば、借地人が他の人に売りたいと思っていても、強制的に地主が買い取ることになるんですね。
本来の土地の所有者の権利ということで、地主が優先権を持つからです。
このように、地主が介入権を行使すると、取引がかなり面倒になります。
裁判の手続きには時間も手間もかかるからです。
そして、地主による買い取りということになれば、本来売るはずだった相手に取引キャンセルとなったことを伝えなければならず、信頼を失ってしまう可能性もあります。
こうしたことを避けるためにも、最初の段階からしっかりと地主との話し合いを進め、スムーズに承諾を得られるようにしておくことが成功のカギと言えますね。
地主が持つ権利である介入権とはいったいどのようなものなのでしょうか？様々な時代を経て、現在では負動産とも言われる底地権。法的な性格として利用権のない所有権とも言われる底地権。または不完全所有権とも言われる[…]
まとめ
借地権について、経験がないが故に、しっかりとした知識を持たない不動産会社が多いです。
これは決して悪いことではありません。
所有権に比べ借地権は数が少ないですからね。
地主とのやり取りなど面倒だからってやりたがらない方も多いですし、借地を売りたいと考えている借地人さんも、借地売却に強い不動産会社に売却を委任すれば良いだけのことですからね。
また、借地権の売却において、いかに地主の存在が大きいのかを理解頂けたかと思います。
私は、地主や借地人を多く見てきた方ですが、さすがに過去には様々なケースがありましたね。
借地権売却の成功を祈念しております。
今回も最後までお読みいただき有難うございました。
借地権割合は、底地を売却する場面や借地を売却するシーンにおいて適用する割合ではありません。借地権割合とは、相続税や贈与税を算出するためのものです。不動産取引の実務の中でこの点を勘違いしている不動産営業の方が実に多[…]
底地権と言ってもあまり聞きなれない言葉かもしれません。しかし普段の生活の中でいつも利用している商業施設や、ビルなどの敷地が底地権であることって珍しい話ではないものです。都会のど真ん中にも存在す[…]
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